22日晚上8點海南召開新聞發(fā)布會，宣布對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權(quán)宜之計還是長久策略?

嚴格限購的背后發(fā)生了什么？

在海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年之際，中央宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，這使得海南房地產(chǎn)的關(guān)注度急劇上升。

短短一周時間，從全國各地趕來的購房者，紛紛涌入陵水、萬寧、文昌等東部沿海市縣，以及之前被“冷落”的西線澄邁、臨高等市縣。各大樓盤銷售中心咨詢者絡(luò)繹不絕，很多購房者抱著“買到就是賺到”的心態(tài)，采取一次性付款方式購房。

“一位購房者交完全款就乘飛機離開了，連購房合同都沒來得及拿。”澄邁縣一樓盤銷售人員告訴記者，很多購房者都不仔細研究房屋的朝向等因素，生怕?lián)尣坏搅恕?/p>

有部分樓盤價格幾天時間出現(xiàn)了1000元-3000元上漲，如澄邁縣福山鎮(zhèn)的一處樓盤就由此前萬元內(nèi)的價格一下子漲到了12000多元。即便如此，很多購房者還是高興而來掃興而歸，因為“買不到”。

這段時間，大多數(shù)房企窮盡手段搶售，甚至不惜違法違規(guī)。4月18日晚11時，?？谑杏^瀾湖觀園項目出現(xiàn)搶購。?？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項目營銷現(xiàn)場，及時叫停不規(guī)范營銷活動，并依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查認定的違規(guī)銷售行為，對開發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機構(gòu)罰款150萬元。海南省住建部門近期已經(jīng)密集處罰了數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)中介。

另一方面，部分房企發(fā)現(xiàn)有利可圖，乘機捂盤。北京購房者孔先生等人看中了澄邁兩處房產(chǎn)，但跟銷售人員溝通數(shù)日之后，對方卻以暫停網(wǎng)簽為由不再進行交易，但實際上近期該地并未暫停網(wǎng)簽。?？谑幸灿袠潜P拿到預售證有些時日，卻遲遲未進行網(wǎng)簽備案，涉嫌存在捂盤行為。

針對此類情況，海南省住建廳4月16日緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房價。僅時隔6天之后，海南又一次喊“停”，宣布全域限購。

其實，海南樓市這波上漲并非突發(fā)行情。最近的行情啟動于2016年底，此后海南房價“扶搖直上”，部分區(qū)域房價翻番乃至出現(xiàn)3倍多的漲幅。

業(yè)內(nèi)人士認為，上世紀90年代的那場噩夢般的房地產(chǎn)泡沫一直令海南心有余悸，警鐘長鳴，這導致海南在這一年多的時間里，出臺了十余次大大小小涉及房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

全域限購引發(fā)了怎樣的市場反應？

23日一大早，海南當?shù)匾患掖笮头康禺a(chǎn)公司的早會氣氛異常緊張。“我們高層深表擔憂，現(xiàn)在已經(jīng)開始制定新的融資方案，包括人員編制的裁減等內(nèi)容。”該公司一位負責人表示，“以我們盤為例，之前的意向客戶大多都是島外的，勢必流失大量意向客戶，資金回籠肯定會有大麻煩。”這是海南22日新政的后續(xù)反應。

海南省22日宣布：自4月22日20時起實施全域限購，非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區(qū)域則需要提供60個月。

消息迅速引發(fā)市場反應。中介、分銷商和房企銷售的電話幾乎被“打爆”，沒買到房的人千方百計想辦法買，買到房的人則擔心以后無人接盤考慮是否賣出。

“這意味著非本省戶籍購房者基本上不能買了。”海南現(xiàn)代管理研究院院長王毅武說，海南島外購房者占比將近八成，之前還只是劃定了限購區(qū)，通過個稅或者社保來限制購買。非本省戶籍購房者還是有很大的選擇余地。

更嚴格的是，此次限購還把很多人在戶籍上“動腦筋”的空子也給堵住了。新政規(guī)定自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

“海南各市縣要加強購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。”海南省住建廳廳長霍巨燃表示。

上述政策產(chǎn)生的直接后果是“不能買”，新政還規(guī)定買了“不能賣”，居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

王毅武表示，上述因素疊加之后，對于持有房產(chǎn)者不是個好消息。“原來持有者還可以樂觀地認為遲早都可以賣，不就等個幾年嗎?現(xiàn)在不行了，即使過了5年期限，即使海南不再增加建設(shè)用地，但只要此項政策長期執(zhí)行，符合資格的接盤者也寥寥無幾。”

不過，整體而言，全域限購對于海南房地產(chǎn)庫存去化帶來的壓力并不大。截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。

緊急的權(quán)宜之計還是穩(wěn)定的長期策略？

“如此嚴厲的限購政策超出預期，海南的房地產(chǎn)市場勢必發(fā)生方向性的重大改變。”本地某大型房地產(chǎn)公司銷售負責人認為。

此次政策發(fā)布之后，市場揣測這是否為控制房價瘋狂上漲的權(quán)宜之計。但海南省級層面透露出來的種種信息表明，此次調(diào)控目標明確，態(tài)度堅決，影響將是深遠的。“這樣層級的政策文件和長遠方向一般不會輕易改變。”海南省政府一位權(quán)威人士說。

霍巨燃稱，此次新政出臺的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

“海南實行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。”霍巨燃表示。

海南省主要領(lǐng)導也在多個場合多次表態(tài)，海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%，比重依然偏高。有人擔心，嚴格限購是否會影響海南的經(jīng)濟運行。

海南省政府一位權(quán)威人士如此表示，“近期經(jīng)濟要受一定影響，但是值得。海南遲早都要下這個決心，還不如早點下，否則來海南只想做房地產(chǎn)。”

新政規(guī)定，海南將實行最嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設(shè)用地總量和強度雙控行動，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，建設(shè)用地供應向建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自貿(mào)港建設(shè)的各類產(chǎn)業(yè)支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會更嚴厲。

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