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二手房交易莫大意!首付解抵押如何更安全? 怎么保障資金安全? 2022-07-08 09:34:57  來源:北京晚報

近日,李女士通過中介看中了一套二手房,該套房子仍有將近300萬的銀行抵押貸款未還清。想要購買這套房子,需要賣家先還清貸款將房子解抵押。而此時,賣家將會用李女士的首付款來支付剩余的貸款。“我的首付款打給誰?賣家拿到首付款后萬一不還貸或者還貸解抵押后,房子又不賣給我了怎么辦?怎么保障我的資金安全?”李女士充滿疑問。

對此,業(yè)內(nèi)專家及專業(yè)二手房中介機構表示,買家付款前一定要核實查清房屋的全部抵押情況,解抵押不建議直接將錢打給賣家,建議采用資金監(jiān)管的形式進行支付,或引入第三方擔保支付公司。

風險提示核實查清全部抵押情況市場中,有很多二手房存在未還清銀行貸款就銷售的情況,在銷售的過程中需要先還清貸款解押,才能辦理交易過戶等手續(xù),這在二手房交易中是十分常見的現(xiàn)象。

北京我愛我家風控中心表示,消費者購買有銀行貸款的二手房,用買家首付款為房東解押房產(chǎn),主要存在房屋出賣人(產(chǎn)權人)在還款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的風險,這兩類風險都跟出賣人資信及負債情況有關。所以在用買方首付款清償出賣人房屋抵押時,一定要先查實全部抵押范圍、抵押次數(shù)、抵押金額、本金利息罰息違約金等錢款總數(shù)額、解抵押所需時間,避免因抵押情況核實不清導致的合同無法順利履行。與此同時還應關注出賣人有無妨礙房屋交易的司法案件,避免房屋被查封,影響交易。

中介支招采用資金監(jiān)管形式支付通過專業(yè)的二手房中介機構完成交易,也是降低風險、提供資金保障的一種方式。

我愛我家在操作有抵押房屋時,在買賣合同簽約時,會依據(jù)不動產(chǎn)登記部門的抵押查實情況,如實在《存量房買賣合同》里寫明抵押情況,同時會約定清楚該筆抵押用哪一方的資金來償還。如果需要用買方資金,我愛我家公司會先通過房屋成交價、買方首付款金額、出賣人抵押欠款金額、出賣人資信情況,結合交易周期來綜合評估資金安全性,能否用買方的資金。如果交易資金存在風險,經(jīng)紀公司會停止簽約或要求出賣方自行解除抵押。

利用買方資金進行還款的,在償還抵押貸款之前,我愛我家會與房屋債權方(銀行、典當、債主等)聯(lián)系,落實還款余額、解抵押周期,同時還會對房屋產(chǎn)權再次經(jīng)過不動產(chǎn)登記部門查實,確保當前無產(chǎn)權糾紛、無產(chǎn)權查封,再進行還款。

在還款過程中,我愛我家會組織交易雙方簽署單獨的《補充協(xié)議》對此還款情況及交易雙方權利義務關系加以合同約定,同時注明違約責任。

在銀行要求還款日當天,我愛我家會協(xié)同交易雙方共同到場,當天轉款,并協(xié)調(diào)銀行方劃扣,確保該筆資金專款專用。

我愛我家會通過不動產(chǎn)登記查檔信息,及時了解房屋解抵押情況,并辦理過戶手續(xù)。

北京我愛我家風控中心提醒,購房資金安全在整體房屋買賣過程中是風險的重點,涉及金額高、周期長、風險較大。同時存量房交易房屋類型繁多、稅費計算復雜、交易雙方屬于個體,在合同履行過程中變數(shù)較大。

購房者在簽署《存量房買賣合同》前,應針對不動產(chǎn)登記部門查檔的信息單,明確抵押次數(shù)、抵押范圍、金額、債權方,并在合同中約定清楚還款責任,房款支付的時間、金額及支付方式。建議采用資金監(jiān)管的形式進行支付,確保購房資金安全。

專家建議引入第三方擔保支付公司業(yè)內(nèi)人士表示,首先,對于有抵押的房屋來說,買賣雙方簽署的買賣合同是有效的,但是在不解除抵押的情況下,不能夠辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)(過戶)。

所以,對于存在抵押的房屋,需要賣方明確還清剩余貸款的具體時間,以及辦理解除抵押登記手續(xù)的具體時間。

在實際操作中,賣方解押所需要的資金,可以是自籌,也可以是買房提供的首付款。但如果買方直接把錢給賣方用于解除質押,可能會面臨兩種風險,一是賣方不止有一筆貸款,首付交付后,房子貸款仍未結清,依然無法解抵押;二是賣方可能挪用首付款,沒有如約去辦理解抵押手續(xù)。

因此,在房屋交易前,一定要進行完整的產(chǎn)權調(diào)查,查詢房屋的權屬,確認是否有抵押、抵押權人、抵押金額、是否有多重抵押、隱性抵押等情況。而如果房屋需要在有抵押情況下交易,應當引入第三方擔保支付公司,由第三方公司來進行擔保支付并確保首付款資金??顚S?。目前此類擔保業(yè)務在京已較為成熟,可以較好控制交易風險。

簡單說,這種房子可以買,但是需要解抵押,解抵押不能直接把錢轉給賣方,需要引入第三方公司,雖然會產(chǎn)生一些費用,但是對客戶和業(yè)主相對都安全。

關鍵詞: 二手房交易 首付解抵押 資金安全 銀行抵押貸款

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