原標(biāo)題：棚改消息嚇趴地產(chǎn)股，下半年房地產(chǎn)投資會(huì)降溫嗎？

　　受6月25日有關(guān)國開行收緊棚改融資的市場傳聞等影響，26日房地產(chǎn)板塊大跌。

　　實(shí)際在25日晚間，國開行便回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

　　國開行介紹，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

　　有券商人士稱，據(jù)了解，多數(shù)三四線城市的存量棚改項(xiàng)目貸款正常發(fā)放。

　　棚改支撐房地產(chǎn)投資

　　為什么棚改一事如此牽動(dòng)市場神經(jīng)呢？

　　此前有專家分析，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較高的原因之一，就是全國棚改工作的推進(jìn)力度較大。

　　從此前公布的5月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也可見一斑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月固定投資增速出現(xiàn)明顯下滑，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速也有所放緩，唯有房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持在高位運(yùn)行。

　　若棚改“一刀切”，房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率不會(huì)繼續(xù)維持在高位運(yùn)行。

　　PSL投放或收緊

　　2017年6月住建部等在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

　　中信證券研究報(bào)告指出，2017年以來，三線城市的新建商品房價(jià)格和二手房價(jià)格與一二線城市同比增長變動(dòng)趨勢(shì)出現(xiàn)了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價(jià)。

　　政策性銀行貸款是地方政府棚改貨幣化的主要資金來源，即國開行和農(nóng)發(fā)行的棚改專項(xiàng)貸款，PSL投放則是此類專項(xiàng)貸款的重要來源。

　　6月15日，央行公告發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款（PSL）605億元。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，5月對(duì)國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加抵押補(bǔ)充貸款（PSL）共801億元，5月末PSL余額為31247億元。今年前五月，PSL投放額為4371億元。

　　2017年P(guān)SL全年投放額為6350億元；截至目前，2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%，2018年5月PSL余額同比增長33.12%。

　　2018年2月央行單月投放大量抵押補(bǔ)充貸款，高達(dá)1510億元，為2016年8月以來單月最高投放量。

　　可以看出，抵押補(bǔ)充貸款投放力度顯著大于去年。

　　單位：億元

　　數(shù)據(jù)來源：Wind

　　單位：億元

　　數(shù)據(jù)來源：Wind

　　申萬宏源證券分析師李一民表示，從數(shù)據(jù)來看，今年政府抵押補(bǔ)充貸款的投放強(qiáng)度顯著提前，后面將呈現(xiàn)前高后低走勢(shì)。今年第一季度至第二季度PSL投放增長明顯快于去年，后續(xù)新增項(xiàng)目受理偏向謹(jǐn)慎，實(shí)物安置的比例上升，在本輪降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢(shì)所趨。

　　從房地產(chǎn)新開工面積和投資與新增抵押補(bǔ)充貸款的關(guān)系來看，新增抵押貸款投放后，房地產(chǎn)新開工面積會(huì)出現(xiàn)上行的趨勢(shì)，滯后2-3個(gè)月的房地產(chǎn)投資增速也會(huì)上升。

　　而PSL如明顯收嚴(yán)，會(huì)在之后2-3個(gè)月開始顯現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)投資的壓力。

　　安置方式轉(zhuǎn)變或是大趨勢(shì)

　　中信證券固定收益首席分析師明明介紹，我國棚改主要分為兩個(gè)階段。

　　第一階段是2005年至2015年6月，棚改主要方式為政府主導(dǎo)建立保障性住房滿足棚戶區(qū)居民的住房需求。

　　第二階段將棚戶區(qū)改造貨幣化，由政府組織建造保障性住房變?yōu)檠a(bǔ)貼居民或政府直接出資購買商品住宅。與上一階段相比，這一階段的棚戶區(qū)改造開始細(xì)分每年改造目標(biāo)，并且強(qiáng)調(diào)提高貨幣化安置的比例。

　　2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的重要安置途徑。

　　但在樓市調(diào)控不斷收緊的情況下，安置方式的逐漸轉(zhuǎn)變也將是大勢(shì)所趨。

　　據(jù)中信建投估算，2017年貨幣化安置率在60%或以上，而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

　　圖片來源：中信建投

　　目前一些地區(qū)的貨幣化安置比例已經(jīng)開始下降。

　　中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，個(gè)別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn)：山東已取消棚改貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)；湖南采取差異化棚改安置方式，針對(duì)房價(jià)上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優(yōu)惠；江西同樣針對(duì)供需矛盾突出的市縣要求加大實(shí)物安置力度。

　　那么，未來三四線城市的房價(jià)，是否會(huì)隨著棚改安置方式的轉(zhuǎn)變而變化呢？

　　券商人士分析，在銷售方面，部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降，并沒有讓這些城市的商品房銷量快速下行，這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫存快速下降，同時(shí)激發(fā)了本地的改善性需求和周邊縣城城鎮(zhèn)化提速，這些城市對(duì)于棚改的依賴程度已經(jīng)降低。此外，三、四線棚改貢獻(xiàn)度下降的同時(shí)，更低能級(jí)城市棚改后續(xù)的棚改貨幣化的去留是關(guān)鍵，值得關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 下半年，房地產(chǎn)投資，地產(chǎn)股