昨日，美好置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、陽(yáng)光股份等多只個(gè)股漲停，房地產(chǎn)服務(wù)板塊和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊飄紅。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的階段，作為投資品而言，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)超20年的業(yè)內(nèi)人士表示：“買(mǎi)地產(chǎn)股竟比買(mǎi)房更‘劃算’!”目前，買(mǎi)房產(chǎn)股是否優(yōu)于買(mǎi)房投資?記者進(jìn)行了深入采訪。

地產(chǎn)股：前期跌幅較大，或呈現(xiàn)更大股價(jià)彈性

東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，3月23日，房地產(chǎn)服務(wù)板塊上漲了2.97%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊上漲2.02%。房地產(chǎn)服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊已連續(xù)上漲6個(gè)交易日，從3月16日至3月23日，分別累計(jì)上漲20.31%和18.76%。年初至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的118只成分股中，73只個(gè)股累計(jì)漲幅為正，其中，宋都股份、天?；ǖ睦塾?jì)漲幅更是高達(dá)100%以上。

記者觀察到，從市凈率來(lái)看，東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的118只成分股中和房地產(chǎn)服務(wù)的16只成分股中，共計(jì)有55只個(gè)股的市凈率低于1倍。平安證券研究報(bào)告指出，部分出險(xiǎn)或潛在高壓房企 2021年 9月至今區(qū)間最大跌幅普遍超過(guò)50%，3月股價(jià)低點(diǎn)PB不到0.5倍，或已釋放大部分信用端的風(fēng)險(xiǎn)。隨著政策端力度加大，更高層面關(guān)于“防風(fēng)險(xiǎn)”的持續(xù)發(fā)聲及政策力度加大，該部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益比逐步提升，或?qū)⒊尸F(xiàn)更大的股價(jià)彈性。但由于政策發(fā)力的程度及時(shí)間仍存在不確定性，市場(chǎng)對(duì)該類企業(yè)能否成功脫困仍存在疑慮，也必將導(dǎo)致更大的股價(jià)波動(dòng)。

平安證券分析，本周周期將按照政策紓困與房企出現(xiàn)并存、政策實(shí)質(zhì)改善與基本面修復(fù)、政策預(yù)期平穩(wěn)與行業(yè)格局模式重塑三階段演繹。當(dāng)前行業(yè)正逐步由第一階段步入第二階段，政策端有望迎來(lái)更大的改善，基本面也有望逐步企穩(wěn)。本階段有望迎來(lái)板塊性機(jī)會(huì)，個(gè)股主要把握兩類投資機(jī)會(huì)，一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長(zhǎng)期有望搶占市場(chǎng)份額的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、高信用企業(yè);一類前期調(diào)整較大，基本面有一定支撐、政策博弈更大的彈性標(biāo)的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)： 保持基本穩(wěn)定

在中央貫徹“房住不炒”的調(diào)控背景下，房產(chǎn)價(jià)格短期大幅上漲的預(yù)期早已被打破。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.44%，處近七年最低水平，較2020年收窄1.02個(gè)百分點(diǎn)。

記者注意到，2022年開(kāi)年房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，今年前兩月全國(guó)商品房累計(jì)均價(jià)為9845元/平方米，同比跌幅為10.7%。而2021年全國(guó)商品房累計(jì)均價(jià)為10139元/平方米。

“房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境、信用環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境均已大幅改變，未來(lái)房?jī)r(jià)難以再現(xiàn)大漲大跌，將會(huì)保持基本穩(wěn)定，微漲微跌或成為常態(tài)化趨勢(shì)。”業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為。

2月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，下一步，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

資深研究房地產(chǎn)人士：

優(yōu)質(zhì)房企迎來(lái)擴(kuò)張機(jī)遇

“買(mǎi)地產(chǎn)股竟比買(mǎi)房更‘劃算’!”研究房地產(chǎn)行業(yè)超20年的獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志分析認(rèn)為，對(duì)于一批沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題的千億級(jí)龍頭房企而言，雖然這兩年利潤(rùn)率大不如前，但這些大房企手上的資產(chǎn)價(jià)值還在。以萬(wàn)科為例，市凈率1都不到，其余大批房企市凈率甚至0.5都不到，“如果光考慮資產(chǎn)價(jià)值，買(mǎi)這些企業(yè)的股票絕對(duì)比自己買(mǎi)房還劃算?；旧峡梢岳斫鉃椋簝r(jià)格1塊錢(qián)的物業(yè)，在股市上5毛上下就能拿到上。”

“優(yōu)質(zhì)房企迎來(lái)了擴(kuò)張的機(jī)遇。”鄧浩志還坦言，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力也是有的，市場(chǎng)規(guī)模也有。在如此低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)反而有機(jī)會(huì)獲得新一輪低成本擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。未來(lái)項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)，一定會(huì)比滿大街“地王”時(shí)代來(lái)得輕松。只要市場(chǎng)有一定程度的恢復(fù)，他們的情況肯定會(huì)比現(xiàn)在有很大的改觀。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，大方向看，地產(chǎn)股后續(xù)成長(zhǎng)性確實(shí)不錯(cuò)，客觀上會(huì)使得房企業(yè)績(jī)有較好的成長(zhǎng)空間，這也會(huì)帶來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于地產(chǎn)股的長(zhǎng)期發(fā)展也有積極的作用。“需要注意的是，不同地產(chǎn)股的走勢(shì)邏輯不同，對(duì)于投資者而言，要求更高，需要客觀全面把握房企經(jīng)營(yíng)的基本面。”

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