虛假宣傳主要是利用購房者與開發(fā)商之間的信息不對稱,掩蓋項目存在的不利因素,輕者對樓盤的景觀、園林、戶型進(jìn)行夸大性描述,重則惡意編造周邊莫須有的交通、學(xué)校、醫(yī)院等資源,甚至隱瞞土地性質(zhì),使得購房者的利益受損。
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏?
住有所居,是國人亙古以來的追求。然而,購房者卻面臨虛假宣傳、質(zhì)量問題、精裝修變“驚裝修”、延期交房……等諸多大坑。
雷達(dá)財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),虛假宣傳方面,龍光集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè),因未如實告知購房者,同一小區(qū)存在價格相差巨大的商品房和安置房,被業(yè)主投訴。五礦建設(shè)關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的項目,在銷售時承諾的省級名校,到臨近交房時變成了一所“村小”,讓業(yè)主難以接受。
質(zhì)量問題投訴方面,既有金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)手打造的項目,也有碧桂園在武漢的多個項目。
虛假宣傳:省級名校變“村小”
虛假宣傳主要是利用購房者與開發(fā)商之間的信息不對稱,掩蓋項目存在的不利因素,輕者對樓盤的景觀、園林、戶型進(jìn)行夸大性描述,重則惡意編造周邊莫須有的交通、學(xué)校、醫(yī)院等資源,甚至隱瞞土地性質(zhì),使得購房者的利益受損。
一位成都的業(yè)主投訴稱,天府玖龍郡為知名房企龍光地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)商以該樓盤地處的天府新區(qū),是第四個國家級新區(qū)和新成都未來趨勢,適合自住、投資等為宣傳亮點,再配套首付分期等活動吸引住戶購買。
但全程未告知該土地有50%屬于安置用地,且安置房和商業(yè)區(qū)建筑面積占比46%,購房者事后從網(wǎng)絡(luò)了解到,商品房售價在11000元/平方米,安置房5000元/平方米。
然而,開發(fā)商以安置用房及安置用地不屬于不利因素,不用告知購房者的理由不予退房或補差價,甚至拒絕溝通。
投訴內(nèi)容顯示,天府玖龍郡開發(fā)商為眉山龍光駿業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,為港股上市公司龍光集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。
據(jù)南方都市報,2021年4月,惠州博羅佳兆業(yè)東江新城多名業(yè)主投訴稱,開發(fā)商售樓時宣傳該樓盤十二期東面要建配套“九曲流水”公園,臨交樓時卻發(fā)現(xiàn)公園未建,卻建了個祠堂。
針對質(zhì)疑,佳兆業(yè)地產(chǎn)惠州公司回復(fù)稱,“九曲流水”公園實際為基于項目排洪渠進(jìn)行的綠化景觀美化,祠堂為村民自建跟開發(fā)商無關(guān)。而經(jīng)博羅縣自然資源局核查,該祠堂建筑屬未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè),已發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》和《責(zé)令改正土地違法行為通知書》。
此外,位于廣州黃埔區(qū)的五礦壹云臺項目,因涉嫌虛假宣傳已被市場監(jiān)管部門立案調(diào)查。
據(jù)羊城晚報報道,五礦壹云臺樓盤是廣州市礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出的項目,總占地面積達(dá)7.2萬平方米。
天眼查顯示,廣州市礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有兩個股東五礦盛世廣業(yè)(北京)有限公司和寧波市鄞州協(xié)豐企業(yè)管理有限公司,前者是五礦建設(shè)控股孫公司,后者大股東是平安不動產(chǎn)有限公司。
其中,五礦建設(shè)是中國五礦集團(tuán)唯一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市旗艦企業(yè)。
盡管該樓盤售價較周邊高出不少,但由于銷售人員聲稱小區(qū)將與省級名校聯(lián)合辦學(xué),或是開發(fā)區(qū)一小,或是東薈城小學(xué)分校,很多購房者因此就沖著優(yōu)質(zhì)教育資源而來。而且業(yè)主購房時的確看到小學(xué)已建好,且外墻上標(biāo)有“五礦小學(xué)”“五礦幼兒園”字樣。
2021年6月,多位業(yè)主找到開發(fā)商,詢問何時報名上學(xué)及遷戶口等問題,未收到直接答復(fù)。當(dāng)年12月11日,業(yè)主再次和開發(fā)商協(xié)商時,被告知將于2022年6月30日交付學(xué)校。
但到了2022年2月22日,有業(yè)主在廣州黃埔區(qū)教育局局長接待日上得知,五礦壹云臺的小學(xué)將于9月開學(xué),但配套學(xué)校將是長嶺居小學(xué)分校,一家“村小分校”。
3月4日,在黃埔區(qū)教育局的會議上,開發(fā)商代表辯稱,沒有進(jìn)行學(xué)位房虛假宣傳,沒有計劃引進(jìn)教育集團(tuán)合作辦學(xué),買賣合同也沒有約定學(xué)校辦學(xué)性質(zhì),而教學(xué)樓冠名“五礦小學(xué)“和“五礦幼兒園”屬于企業(yè)品牌宣傳。
目前,開發(fā)商已將學(xué)校外墻上的“五礦小學(xué)”“五礦幼兒園”字樣鏟掉。而黃埔區(qū)市場監(jiān)管部門在接到舉報后,決定對廣州礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立案調(diào)查,未來將向業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為,購房者要把握一個基本原則,只要是合同中沒有明確約定的宣傳內(nèi)容,都有可能是假的,都有可能是宣傳的伎倆,誤導(dǎo)購房者。
“有了合同約定的交房條件,就是之前所簽署的購房合同上所載明的交房條件,收房的時候,都要一一去核實。”王玉臣提醒,如果開發(fā)商不具備這些條件,購房者是可以視情況拒絕收房的。如果開發(fā)商強制收房,購房者可以就此提起相關(guān)違法查處申請,要求相關(guān)主管部門進(jìn)行調(diào)查處理。
質(zhì)量問題:收房季變“維權(quán)季”
質(zhì)量合格是房子交付的最基本要求,但現(xiàn)實中,很多新房往往存在這樣那樣的質(zhì)量問題,讓購房者投訴無門,不僅造成資金損失,也損耗了大量的精力和時間。
位于蘇州吳江區(qū)四季春曉的業(yè)主們,就遇到了這樣的煩心事。
據(jù)了解,四季春曉項目由金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)手打造,位于東環(huán)南延,毗鄰地鐵4號線江陵西路站。據(jù)規(guī)劃公示,項目設(shè)計為14棟住宅產(chǎn)品,包括6棟高層和8棟小高層,均價約2.05萬元/平方米,幾次開盤后就很快售罄,屬于當(dāng)?shù)責(zé)岜P。
據(jù)中國房地產(chǎn)報近期報道,2019年該項目首次開盤,后期參與搖號的業(yè)主在2021年12月收到交付的精裝修房子。
但是交付的房子完全是“不合格、未完工狀態(tài)”,跟約定好的精裝修相差甚遠(yuǎn)。據(jù)其中一位業(yè)主反映,收房后發(fā)現(xiàn)墻面臟污、色差、凹陷,電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機管異響、每棟樓使用材料不一等諸多問題。
另一位業(yè)主也表示,除了質(zhì)量問題,有部分房子交付的時洗手盆、室內(nèi)門都沒裝,她推測開發(fā)商可能是為了不付違約金,草草交房。
因此很多業(yè)主找來了第三方驗房師,驗房結(jié)果幾乎都是不合格,驗房師給出的整改意見“20個起步,多的達(dá)50個。”
除了明顯的室內(nèi)問題,四季春曉小區(qū)外墻也存在嚴(yán)重空鼓,墻面起皮有滲水跡象。
雷達(dá)財經(jīng)注意到,早在交房前的2021年9月份,就有業(yè)主在“蘇州陽光便民12345”網(wǎng)站上第二次向住建局發(fā)起投訴,稱“來蘇州十余年了從來沒有見過如此質(zhì)量差的外墻,小區(qū)內(nèi)裝也是一塌糊涂,開發(fā)商當(dāng)時賣房可是號稱精裝品質(zhì)房,請問品質(zhì)何在?”
該投訴者要求開發(fā)商將外墻全部整改重做,要不然個人拒不收房。同時提出質(zhì)疑,外墻做成這樣到底是怎么通過竣工驗收的?
吳江區(qū)住建局回應(yīng)稱,外墻保溫施工階段,均按照規(guī)范進(jìn)行過拉拔試驗,滿足相關(guān)規(guī)要求,并且在整個施工過程中持續(xù)性的進(jìn)行滲漏觀察,關(guān)于業(yè)主對外墻后期可能會脫落及后期可能會滲漏的憂慮,開發(fā)商會結(jié)合現(xiàn)場情況持續(xù)觀察及改進(jìn);開發(fā)商在接下來一階段會對外墻進(jìn)行全面自查自檢,對局部不平整的部位進(jìn)行整改,并且會嚴(yán)格履行合同約定的維保責(zé)任。
項目信息顯示,四季春曉建設(shè)單位為蘇州金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“蘇州金宸”)。天眼查顯示,蘇州金宸的三個股東,分別是金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州銳寶商貿(mào)有限公司和蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司,前兩者股權(quán)穿透后指向金科地產(chǎn)集團(tuán)和新希望地產(chǎn),蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司的大股東法人為金地集團(tuán)高級副總裁、董事會秘書徐家俊。
據(jù)上述報道,開發(fā)商蘇州金宸在吳江區(qū)住建局安排下,曾與業(yè)主會面并發(fā)布書面的整改計劃,其中包括到到今年3月5日,完成現(xiàn)有報修的80%;到3月15日,基本完成現(xiàn)有報修。
但截至3月7日,業(yè)主們在小區(qū)內(nèi)仍能找到許多質(zhì)量問題。據(jù)一名當(dāng)?shù)貙拥墓ぷ魅藛T解釋,整改進(jìn)展緩慢是由于疫情、維修工人人手不夠?qū)е碌模罄m(xù)會增加人手。而業(yè)主們關(guān)于該項目如何通過驗收的疑慮,至今沒有答案。
在黑貓投訴上以“購房+質(zhì)量”為關(guān)鍵詞搜索,有124條有關(guān)新房質(zhì)量的投訴。其中,位于武漢市光谷的碧桂園云境,因“違反合同條款,未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)交付強行交付”被100多位業(yè)主集體投訴。
投訴內(nèi)容涉及景觀綠化不符合規(guī)劃宣傳、使用劣質(zhì)地磚、高層精裝修漏水問題嚴(yán)重、燃?xì)夤艿篮鷣y走線、小區(qū)排水功能差、積水嚴(yán)重問題等方面。投訴進(jìn)度顯示,多次協(xié)商無實質(zhì)結(jié)果。
據(jù)“閩南之聲”消息顯示,不止碧桂園云境,該房企在武漢的高端系列碧桂園云璽、碧桂園悅山湖等產(chǎn)品問題頻出,一度引發(fā)業(yè)主集體拒收事件。在“武漢城市留言板”中,有關(guān)碧桂園房屋質(zhì)量問題的相關(guān)投訴多達(dá)4332條。
江蘇仁勤律師事務(wù)所合伙人律師吳彭齡指出,業(yè)主遇到房屋質(zhì)量問題時,應(yīng)及時和開發(fā)商或物業(yè)公司聯(lián)系,要求現(xiàn)場查看,必要時要申請鑒定機構(gòu)鑒定。
如果鑒定結(jié)論不危及安全,購房人可以根據(jù)《民法典》規(guī)定及《房屋買賣合同》約定要求開發(fā)商或物業(yè)公司維修并賠償相應(yīng)損失,如果經(jīng)鑒定屬于危房,可以根據(jù)危房嚴(yán)重程度鑒定結(jié)論要求開發(fā)商或物業(yè)公司修理或退房并賠償損失。
延期交房:業(yè)主背上月供和房租
延期交房,顧名思義是指開發(fā)商在購房合同約定時間期限內(nèi),無法正常交房的行為。
在期房預(yù)售制度下,房地產(chǎn)企業(yè)延期交房會極大損害購房者的權(quán)益。這是由于交房之前,買房人通過貸款等方式已經(jīng)支付了房款,如果不能及時交房,或者爛尾,買房人會面臨無家可歸,同時背負(fù)巨額的房貸。
成都市龍泉驛區(qū)世茂璀璨天城,就是一處因延期交房引業(yè)主維權(quán)的案例。
據(jù)業(yè)主講述,該項目最初交房日期定在2021年12月30日,但開發(fā)商“成都世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”臨近交房日時才通知無法按期交房,并許諾暫定于2022年3月30日交付,實際交付時間,將再次書面通知。
到了2月20日,因年后工地并未復(fù)工,大約300名業(yè)主集聚在成都世茂廣場,冒著冷雨、戴著口罩維權(quán),開發(fā)商代表答應(yīng)在2月23日會談。
但這次會談從上午10點持續(xù)到下午6點,開發(fā)商依然不能拿出復(fù)工計劃以及交房計劃。
3月2日,經(jīng)龍泉驛區(qū)副區(qū)長協(xié)調(diào),各方再次進(jìn)行會談,約定3月9日為第一個復(fù)工節(jié)點等事項。
然而,業(yè)主們并未等來如期的復(fù)工。
“3月9日,我們的業(yè)主代表從早上八點等到十一點,但施工現(xiàn)場只有幾個‘裝修工人’在一樓打掃衛(wèi)生。”業(yè)主表示,很多購房者子女即將入學(xué),房屋未交付則無法入學(xué);更重要的是,大量業(yè)主需要同時負(fù)擔(dān)房貸和原先的租房費用,造成較大的生活壓力。
對此,有律師指出,一般而言購房合同上都會寫明,逾期交房多少天,開發(fā)商需要支付多少相應(yīng)的違約金。超過多少天仍未交房的,可以解除合約;交房逾期,購房者可以通過法律途徑來維護(hù)自身利益。
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