文 | 許驥
最近一篇名為《為什么香港沒有爛尾樓》的文章在內(nèi)地網(wǎng)絡(luò)走紅,該文作者以今日制度較為健全的香港地產(chǎn)行業(yè)和銀行系統(tǒng)為參照物,對比內(nèi)地現(xiàn)時(shí)的種種情況,用心良苦但不太恰當(dāng)。須知,羅馬不是一天建成的。香港在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期豈止有爛尾樓,其規(guī)模和對銀行系統(tǒng)造成的影響和沖擊,更甚于內(nèi)地不知多少倍。以史為鑒,讓我們來看看香港上世紀(jì)60年代的“爛尾樓往事”。
【資料圖】
超額放貸,風(fēng)險(xiǎn)初見端倪
話說戰(zhàn)后十多年,香港社會(huì)逐漸進(jìn)入穩(wěn)定期,許多移民決定落腳,財(cái)富開始累積,人們對住房的需求日益增加,地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。1953年,港商霍英東(1923-2006)在開發(fā)油麻地眾坊街地盤時(shí),破天荒發(fā)明了“樓花”,亦即預(yù)售樓制度。霍英東首創(chuàng)在動(dòng)工興建前先交訂金、分期付款方式售樓,這是對地產(chǎn)行業(yè)具有劃時(shí)代意義的創(chuàng)新。
1962年,為了規(guī)范地產(chǎn)商的開發(fā),港府頒布了《1962年建筑(計(jì)劃)(修正)(第二)條例》,新條例比舊條例在樓宇建筑面積方面更加嚴(yán)格,估計(jì)新條例實(shí)施后,銷售面積要縮水20%左右。為了消解地產(chǎn)商的不滿,新條例的執(zhí)行有個(gè)緩沖期,容許到1966年1月1日才正式實(shí)施。然而,接下來的3年多時(shí)間就成了地產(chǎn)商千方百計(jì)、爭分奪秒開發(fā)賣樓的“黃金時(shí)間”,地產(chǎn)泡沫瘋狂膨脹,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)亦隨之埋下禍根。
據(jù)統(tǒng)計(jì),1962年香港落成的私人住宅單位約11,300個(gè),但到1965年高峰期已經(jīng)增加到超過29,000個(gè),3年間增幅達(dá)1.6倍。當(dāng)初香港地產(chǎn)商的發(fā)展手法和后來內(nèi)地地產(chǎn)商別無二致,都是通過大量舉債來實(shí)現(xiàn)的。期間,一批中小型華資銀行對地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景過于樂觀,積極向地產(chǎn)商房貸。由于彼時(shí)香港的銀行條例并不嚴(yán)謹(jǐn),沒有對存貸比例的限制,在高額利潤的誘惑下,部分銀行不顧風(fēng)險(xiǎn),超額房貸,很是冒進(jìn)。
其中最先暴雷的,是潮州籍富商廖寶珊(1903-1961)的廖創(chuàng)興銀行。1960年,廖創(chuàng)興銀行的存款總額約1.09億元,但貸款及投資于地產(chǎn)的款項(xiàng)高達(dá)8,200萬元,占存款比重高達(dá)75.2%。1961年6月14日,廖創(chuàng)興銀行受到謠言影響,被存戶擠提,2萬存戶在3天內(nèi)提走近3,000萬元。廖寶珊只得向兩家發(fā)鈔行匯豐、渣打求助,兩家銀行聯(lián)合發(fā)聲明,表示愿意為廖創(chuàng)興銀行兜底,擠提風(fēng)潮才逐漸平息。不過事后發(fā)生了一個(gè)誤會(huì),即匯豐、渣打委托會(huì)計(jì)師行對廖創(chuàng)興銀行進(jìn)行核查,報(bào)告中擠提事件受到控制(under control)被誤譯為廖創(chuàng)興銀行已被控制,這導(dǎo)致廖寶珊心理壓力巨大,不久突發(fā)腦溢血猝死,悲劇收場。而“廖寶珊事件”,只不過拉開了銀行風(fēng)潮的序幕。
有鑒于“廖寶珊事件”,港府找專家撰寫了《關(guān)于香港銀行體制的報(bào)告及重訂銀行條例的建議》,香港立法會(huì)并于1964年通過了《1964年銀行條例》,修正了銀行業(yè)漏洞。其中比較重要的內(nèi)容有:
一、所有銀行至少要有500萬元股本,再加同額的儲(chǔ)備積累,股本不足的銀行必須在制定期限內(nèi)收足法定股本。
二、規(guī)定銀行流動(dòng)資金比率至少為25%,以備短期債務(wù),所有銀行均須在新條例實(shí)施后6個(gè)月內(nèi)調(diào)撥完成。
三、銀行投資股票不能超過股本加儲(chǔ)備積累的25%,投資地產(chǎn)亦不能超過股本加儲(chǔ)備積累的25%,若連同投資自用行址及行員宿舍,合共不能超過55%,凡不符合規(guī)定的銀行,必須在兩年內(nèi)調(diào)整完畢。
四、銀行抵押貸款予每一個(gè)客戶的貸款額不得超過股本加儲(chǔ)備積累的25%。
五、加強(qiáng)對銀行審計(jì)和年度賬目的監(jiān)管。
馮邦彥,《香港地產(chǎn)業(yè)百年》,北京:東方出版中心,頁109
然而,這些姍姍來遲的補(bǔ)丁已經(jīng)沒有辦法挽救病入膏肓的香港房地產(chǎn)行業(yè),發(fā)地產(chǎn)引發(fā)的銀行風(fēng)潮一觸即發(fā)。
資金鏈斷裂,爛尾樓遍地
1965年1月23日,明德銀號(hào)發(fā)出的價(jià)值約700萬港元的美元支票遭到拒付。消息傳出后,許多存戶紛紛趕到明德銀號(hào)通宵達(dá)旦排隊(duì)擠提。1月27日,港府銀行監(jiān)理處接管明德銀號(hào)。1月30日,明的銀行宣布因?qū)Φ禺a(chǎn)放貸過度而宣布破產(chǎn)。明德銀號(hào)破產(chǎn)引發(fā)骨牌效應(yīng),擠提風(fēng)潮迅速蔓延至恒生、廣安、道亨、永隆、嘉華、遠(yuǎn)東等銀行。
為了阻止局面失控,香港銀監(jiān)專員倉促公布銀行管制法規(guī),匯豐、渣打也分別宣布“無限制”地支持涉事銀行,市場恐慌情緒才逐漸恢復(fù)平靜。然而到了4月,最大的華資銀行恒生再度爆發(fā)擠提。大批市民涌到位于中環(huán)德輔道中的恒生總行,人龍一直延伸到皇后像廣場的香港會(huì)所。僅4月5日一天,恒生就失去8,000萬元存款,4月上旬累計(jì)被提走2億元。最后,恒生不得不將51%股權(quán)賣給匯豐,才最終平息危機(jī)。
香港銀行業(yè)因?yàn)榈禺a(chǎn)的過度發(fā)展,不得不進(jìn)行嚴(yán)肅整頓,大幅收縮對地產(chǎn)行業(yè)的貸款并加緊追討欠款,地產(chǎn)商在籌措資金方面遇到嚴(yán)重困難,導(dǎo)致許多地產(chǎn)商資金鏈斷裂而倒閉。根據(jù)《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》記者1965年的調(diào)查,全港因資金困難而停工的爛尾樓多達(dá)800個(gè)。其中,被港府接管的廣東信托商業(yè)銀行手上的爛尾樓就有100多個(gè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),1965年香港地價(jià)、樓價(jià)、租金均大幅下跌。1964年港府賣地收入為1.43億元,而1965年跌至7,586萬元,幾乎腰斬。以觀塘工業(yè)用地為例,最高峰時(shí)售價(jià)達(dá)到120元每平方呎,而1965年底已跌到40元每平方呎。就算是九龍?zhí)?、跑馬地、半山區(qū)、淺水灣等地的高級(jí)住宅都價(jià)格大跌。銅鑼灣的高級(jí)住宅,原來每套售價(jià)在10萬至20萬元,1965年底也跌到6萬至12萬元。所有房地產(chǎn)的投機(jī)客,都血本無歸。
屋漏偏逢連夜雨。1966年,香港房地產(chǎn)曾經(jīng)出現(xiàn)短暫復(fù)蘇,原因主要是港府減少土地供應(yīng)。但是,第二年香港發(fā)生了空前的“反英抗暴”運(yùn)動(dòng),史稱“六七暴動(dòng)”。一時(shí)之間,政局動(dòng)蕩,前景不明,信心喪失。不計(jì)其數(shù)的達(dá)官顯貴、專業(yè)人士、中產(chǎn)階級(jí)紛紛拋售物業(yè),套現(xiàn)將資金轉(zhuǎn)移海外,造成香港資金流失。而那一時(shí)期落成的住宅自然無人問津,半山區(qū)許多原來價(jià)值十幾萬的豪宅,當(dāng)時(shí)只要4、5萬元就可以入手。那時(shí)期,香港對外貿(mào)易萎靡,外國的訂單大量停退,大批中小型工廠倒閉。飲食、旅游、百貨行業(yè)受到的沖擊尤甚,商業(yè)樓宇大量空置,地產(chǎn)行業(yè)全面停頓,陷入至暗時(shí)刻。
經(jīng)濟(jì)加上政治的因素,導(dǎo)致香港歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過大量的爛尾樓。如今“堅(jiān)如磐石”的香港地產(chǎn)行業(yè),是經(jīng)歷過鳳凰涅槃后浴火重生的結(jié)果。不過,“危”與“機(jī)”一直都是如影隨形的。上世紀(jì)60年代香港的這場地產(chǎn)風(fēng)波,也是造成下一批新興地產(chǎn)商(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭得勝、王德輝等等)崛起的契機(jī)。他們在地產(chǎn)行業(yè)最低迷時(shí)瘋狂掃貨,成就了下一個(gè)時(shí)代的輝煌。至于他們的豪賭能否復(fù)制,讀者可慎重思考。
關(guān)鍵詞: 地產(chǎn)行業(yè) 廖創(chuàng)興銀行 資金鏈斷裂
- 環(huán)球最資訊丨香港也有爛尾樓
- 當(dāng)前快播:每日優(yōu)鮮何以至此?
- 每日快播:復(fù)陽后 拜登發(fā)推:“這種情況只會(huì)發(fā)生在少數(shù)人身上”
- 全球視點(diǎn)!百萬豪車出事故 車門無法解鎖?雷克薩斯聲明來了!該車型曾兩次召回
- 每日焦點(diǎn)!超3000億元!全球五大石油巨頭利潤總和創(chuàng)紀(jì)錄!多國宣布:加稅!
- 觀熱點(diǎn):俄切斷近鄰石油管道 輸歐天然氣又生變數(shù)!美天然氣期價(jià)一個(gè)月暴漲超50%
- 【熱聞】美國總統(tǒng)拜登新冠病毒檢測結(jié)果再次呈陽性
- 每日消息!四川樂山市公安局通報(bào)沐川槍擊案詳情
- 【新要聞】社評:究竟誰在全世界“搶飯碗”甚至“砸飯碗”
- 天天實(shí)時(shí):文旅“格局打開”的新疆,如何留下“回頭客”
- 環(huán)球觀焦點(diǎn):@未就業(yè)高校畢業(yè)生 教育部這些專場招聘活動(dòng)看過來
- 天天滾動(dòng):【發(fā)現(xiàn)最美 你評我論】從海南自貿(mào)港到鄉(xiāng)村振興 核能繪就新圖景
- 【焦點(diǎn)熱聞】天津市新增本土陽性感染者5例 均為地鐵安檢員
- 快播:和創(chuàng)作者站在一起,快手繼續(xù)長跑
- 當(dāng)前短訊!四川樂山警方通報(bào)持槍傷人案:嫌犯尸體被發(fā)現(xiàn)
- 首屆中外地理標(biāo)志產(chǎn)品博覽會(huì)暨 中歐地理標(biāo)志協(xié)定論壇在瀘開幕
- 【世界時(shí)快訊】美國核心個(gè)人消費(fèi)支出指數(shù)維持高位 通脹壓力持續(xù)
- 前沿?zé)狳c(diǎn):上半年全國吸收外資同比增長17.4%
- 全球觀點(diǎn):國家集成電路基金公司總經(jīng)理丁文武接受審查調(diào)查
- 【世界時(shí)快訊】三大協(xié)會(huì)聯(lián)合快手發(fā)布直播行業(yè)自律倡議 共促行業(yè)健康發(fā)展
- 廣州開展“正品正貨在行動(dòng)”活動(dòng) 推動(dòng)全市放心消
- 上饒突出重點(diǎn)構(gòu)建新型監(jiān)管模式 持續(xù)優(yōu)化法治化營
- 江西強(qiáng)化進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称啡瘫O(jiān)管 織密扎牢外防輸入
- 廣東啟動(dòng)全國首個(gè)預(yù)制菜全產(chǎn)業(yè)鏈標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn) 打通
- 廣西賀州:開展桶裝飲用水整治專項(xiàng)行動(dòng) 嚴(yán)格規(guī)范
- 廣西:筑牢進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称芬咔榉揽胤谰€ 加大防護(hù)用
- 廣西南寧:開展2022年“共促消費(fèi)公平”專項(xiàng)整治行動(dòng)
- 江西:商標(biāo)監(jiān)管助力林下經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展 促進(jìn)農(nóng)民增
- 遼寧沈陽:全力打造農(nóng)貿(mào)(集貿(mào))市場購物新風(fēng)景
- 浙江溫州蒼南縣開展“禁止向未成年人售酒”專項(xiàng)整治
- 1 環(huán)球最資訊丨香港也有爛尾樓
- 2 當(dāng)前快播:每日優(yōu)鮮何以至此?
- 3 每日快播:復(fù)陽后 拜登發(fā)推:“這種情況只會(huì)發(fā)生在
- 4 全球視點(diǎn)!百萬豪車出事故 車門無法解鎖?雷克薩斯
- 5 每日焦點(diǎn)!超3000億元!全球五大石油巨頭利潤總和創(chuàng)
- 6 觀熱點(diǎn):俄切斷近鄰石油管道 輸歐天然氣又生變數(shù)!
- 7 【熱聞】美國總統(tǒng)拜登新冠病毒檢測結(jié)果再次呈陽性
- 8 每日消息!四川樂山市公安局通報(bào)沐川槍擊案詳情
- 9 【新要聞】社評:究竟誰在全世界“搶飯碗”甚至“砸
- 10 天天實(shí)時(shí):文旅“格局打開”的新疆,如何留下“回頭