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8月30日，中國金茂（00817.HK）公布2022年中期業(yè)績報告，與短期業(yè)績增長與杠桿率變化相比，投資者更關注這家央企開發(fā)商，將如何動用超過1300億的授信及融資余額，進行逆周期擴張。

2022年3月，中國金茂自2007年上市以來首次取消末期派息，當時頗令投資者意外，股價一度收跌10%。管理層當時解釋稱：今年有大量拿地以及并購機會，保留現(xiàn)金能為股東帶來更長遠的收益。

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現(xiàn)在，到了投資者審視公司階段性擴張成果的時候。1-8月，金茂新獲取11個項目，主要位于一、二線核心城市。但最大手筆的一次潛在并購，可能將落在環(huán)京樓市。

6月9日，金茂宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展（6166.HK，以下簡稱宏泰）。金茂總裁李從瑞在2022年中報業(yè)績會上對投資者表示，宏泰與金茂戰(zhàn)略高度契合，它實際上就是做城市運營，我們最看重的是在龍河的項目，這個項目實際上與金茂梅溪湖一期的項目一樣。

區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)商，市值約40億港元的宏泰采取一二級聯(lián)動模式，主要通過一級土地開發(fā)的出讓金分成以及園區(qū)招商引資服務費，作為主營業(yè)務收入的來源，同時參與園區(qū)的住宅開發(fā)及銷售、物業(yè)租賃及管理。2022年上半年，公司凈虧損4.11億元，同比止盈轉(zhuǎn)虧。

「這個項目地處北京、天津和雄安的中間地帶，已經(jīng)有了一定的基礎，我們非?？春盟磥戆l(fā)展，體量是萬畝以上的，開發(fā)完需要20年以上。在滾動開發(fā)方面，每年會有土地出讓?！估顝娜鸾忉尫Q，「隨著我們私有化宏泰的推進，包括整個環(huán)京地區(qū)調(diào)控政策的優(yōu)化，這一塊將是京津冀地區(qū)非常好的糧倉型項目?！?/p>

宏泰發(fā)展2021年年報顯示，龍河高新園區(qū)未出讓的住宅及商業(yè)區(qū)用地面積約668萬平方米，此外公司在環(huán)京區(qū)域的永清、藁城、廣陽也有正在開發(fā)的園區(qū)，除了住宅、商業(yè)，還包括工業(yè)、教育等多類型用地。

金茂管理層表示，對于城市運營一級開發(fā)的工業(yè)用地往往是供不應求的，商業(yè)用地大部分也會出售，只保留一些標志性資產(chǎn)自持運營。管理層特別強調(diào)，公司參與的一級土地開發(fā)沒有托底壓力，出讓土地的時間和價格，將與地方政府達成一致，這是城市運營項目一直以來堅持的一個協(xié)議條款。

36氪此前報道過，2021年下半年至今，環(huán)京樓市逐步以非公開方式放松了限購，但市場并未從過去五年嚴格的調(diào)控中恢復元氣。相比土地，產(chǎn)業(yè)和凈流入人口在這里更加稀缺。

目前，龍河園區(qū)引進了富智康、中國建筑、中核集團、普洛斯等世界500強以及韻達、萬數(shù)、易商等國內(nèi)外知名企業(yè)700余個。至2021年，園區(qū)引資總額超過930億元，累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過1922億元，累計稅收183億元，年稅收占所在區(qū)全部稅收的一半以上。

規(guī)劃顯示，至2035年龍河高新園區(qū)整體區(qū)域總?cè)丝?，將從目前的約11萬人增長至37萬人。

對廊坊龍河園區(qū)的押注，可能是金茂通過運營項目擴大布局的注角。2022年1-8月公司新獲取土地中，48%由城市運營項目貢獻。早前的7月，金茂收購了兩家寧波當?shù)胤康禺a(chǎn)公司的全部股權(quán)與債權(quán)，總對價為37.36億元，間接獲得兩宗土地——均位于中國金茂寧波生命科學城項目范圍內(nèi)。

有投資者在業(yè)績會上質(zhì)疑：城市運營獲取的土地多位于非核心城市的非核心地段，是否與金茂堅持布局一、二線的戰(zhàn)略有沖突？

李從瑞回應稱，聚焦一、二線核心城市核心地段主要是指的是（二級市場的）招拍掛，城市運營屬于一二級聯(lián)動。它的大盤有很大的生長空間，少則5年、多則10年。一二級相互聯(lián)動，更重要的是滾動開發(fā)，城市運營項目是以小投入博取大資源，它會在經(jīng)濟活躍的地方，有長周期性的風險防范，不一定非要落到核心城市的核心地段。

公開土地市場并不是金茂逆勢擴張的主戰(zhàn)場。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中國金茂今年1-6月權(quán)益拿地金額只有29億元，排名全國房企第62位。

盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴峻，中國金茂依舊保持了融資渠道暢通。財報顯示，公司半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。中期業(yè)績會上，金茂管理層表示，公司未提取銀行授信及未使用直融額度，尚有1308億元。

不僅僅是投資者，一些昔日的競爭者也期待這家央企開發(fā)商，下半年有更大的動作。早前，央行提供給各地爛尾樓項目的專項債規(guī)模為2000億元，但需要地方政府?？顚Ｓ?，不得流入開發(fā)商賬戶。

在中期業(yè)績會上，金茂管理層表示，對收并購項目的投資將堅持三個原則，一是戰(zhàn)略高度匹配，堅持城市運營；二是追求效益而非規(guī)模，三是公司的管理半徑足夠輻射、覆蓋。

對于中期派息安排，金茂董事會建議采納以股代息計劃，將召開股東特別大會對此進行表決。預計此舉旨在為公司留存更多現(xiàn)金。

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關鍵詞： 高新園區(qū) 地方政府 一級土地