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已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險? 2023-07-07 09:12:55  來源:魔方網(wǎng)

已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?

很多人購買小產(chǎn)權(quán)房都抱著一個僥幸的心理,總想著,買了房以后,說不定哪天政府就出臺相關(guān)的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,可以和商品房一樣取得產(chǎn)權(quán)證。這種僥幸心理其實是錯誤的,目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不可能的,原因有以下幾點(diǎn):

1、小產(chǎn)權(quán)房是違法的,有明確的法律依據(jù)。

《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地只享有使用權(quán),其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn),而無權(quán)賣給城市居民。城市居民也無權(quán)購買集體所有制土地上的建筑,何況集體所有制土地上的建筑不是商品房,即便購買也無法取得《房屋所有權(quán)證》《土地使用權(quán)證》等合法手續(xù)。此外,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)也明確了這一點(diǎn)。

2、小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)耕地底線。

在利益驅(qū)動下,一些村級集體組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,不惜占用大好耕地興建小產(chǎn)權(quán)房,已是公開秘密,并大肆蔓延。如不嚴(yán)肅清理和取締,會危及18億畝耕地底線。

3、如果小產(chǎn)權(quán)房合法存在,容易導(dǎo)致權(quán)勢人群到農(nóng)村圈地、圈房,使農(nóng)民陷入困境。

有調(diào)查顯示,購買小產(chǎn)權(quán)房的人多是在城里有房有車的“有錢、有閑人”。一旦將小產(chǎn)權(quán)房合法化,受益最大的必然是富人階層。農(nóng)民表面上能獲取少量收入,一旦房屋和土地賣完,在沒有一技之長的前提下,容易坐吃山空。

針對上述所存在的事實和原因,在面對小產(chǎn)權(quán)房這個問題上,國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,小產(chǎn)權(quán)房是一個模糊的、不準(zhǔn)確的概念,實質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán),它不僅違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律,也是違反相關(guān)政策的。因此,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在目前是無法實現(xiàn)的。

購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險?

1、法律方面的風(fēng)險。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯,可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。

2、政策方面的風(fēng)險。

在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

3、監(jiān)管缺位風(fēng)險。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè),一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位,對購房者而言,資金的安全,開發(fā)商資金是否按時到位,是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且,入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險。

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

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