正在推進(jìn)境外債務(wù)重組事宜的合景泰富(01813.HK)和龍光(03380.HK)兩家內(nèi)地民營房企,似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(01113.HK)的商戰(zhàn)奇襲。
有知情人士向第一財(cái)經(jīng)爆料稱,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已與匯豐接觸,希望接手合景泰富與龍光合伙開發(fā)的香港“凱玥”項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán),該筆債權(quán)是由匯豐、渣打等銀團(tuán)所持有的約102億抵押貸款。雖然債權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于商業(yè)行為,但合景泰富和龍光正在推進(jìn)境外的債務(wù)重組,兩家公司均擔(dān)心長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的突然介入,會(huì)導(dǎo)致相關(guān)重組工作出現(xiàn)新的阻滯。
(資料圖)
龍光與合景泰富相關(guān)人士均向第一財(cái)經(jīng)表示,‘凱玥’的債權(quán)亦在兩家公司計(jì)劃重組的范疇之內(nèi),如果此刻該債權(quán)被銀團(tuán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)實(shí)集團(tuán),公司擔(dān)心長(zhǎng)實(shí)會(huì)反對(duì)債務(wù)重組,逼迫項(xiàng)目走上拍賣轉(zhuǎn)讓之路,最終導(dǎo)致項(xiàng)目易主。但由于債權(quán)在銀團(tuán)手中,合景泰富和龍光眼下均沒有能力贖回,即便長(zhǎng)實(shí)要接手“凱玥”的債權(quán),兩家公司似乎并沒有什么太好的辦法去阻止該交易的發(fā)生。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)作為香港老牌開發(fā)商,接手“凱玥”債權(quán)的醉翁之意是什么?對(duì)此,第一財(cái)經(jīng)向長(zhǎng)江實(shí)業(yè)求證,但截至發(fā)稿,該集團(tuán)未作任何回應(yīng)。
300億項(xiàng)目爭(zhēng)奪
“凱玥”項(xiàng)目位于香港仔及鴨脷洲利南道66號(hào),背靠玉桂山,面向大海,屬于名副其實(shí)的海景房,是龍光進(jìn)入香港市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目。2017年2月,龍光、合景泰富聯(lián)合體以168.55億港元中標(biāo)“凱玥”項(xiàng)目地塊,成為彼時(shí)香港成交總價(jià)最高的單幅地塊,在寸土寸金的香港來說,“凱玥”地塊的價(jià)格也并不低,成交樓面價(jià)達(dá)17.67萬元/平方米。
時(shí)隔六年,“凱玥”項(xiàng)目終于在2023年1月首次對(duì)外出售,項(xiàng)目推售的住宅共295套,主要為三房、四房戶型。按照該項(xiàng)目67.3萬平方英尺的總銷售面積,5萬港元/平方英尺的單價(jià)計(jì)算,該項(xiàng)目的估值折合人民幣約307億元。
不過,這個(gè)地王項(xiàng)目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產(chǎn)平臺(tái)顯示,截至目前,“凱玥”項(xiàng)目?jī)H賣出3套房源,銷售回款共人民幣4.88億元?!爸饕€是水土不服,開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)了解不夠充分?!敝性禺a(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“凱玥”當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格較高,因此銷售的定價(jià)也比較高,而項(xiàng)目又存在周邊配套不成熟的缺陷,再加上房產(chǎn)中介擔(dān)心收不到傭金,銷售渠道的推廣的力度也明顯不足,從而導(dǎo)致項(xiàng)目銷售去化較為緩慢。
銷售去化不理想,并沒有讓兩家開發(fā)商想要放棄,相反,對(duì)于合景泰富和龍光而言,這個(gè)位于香港的巨無霸項(xiàng)目,屬于集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在兩家公司與債券人的債務(wù)重組談判中,被視作重要的底層資產(chǎn)之一。
此前,龍光與合景泰富曾以雙方聯(lián)合開發(fā)的“凱玥”項(xiàng)目為抵押,向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團(tuán)貸款了102億港元,用于項(xiàng)目開發(fā),2022年以來,龍光與合景泰富相繼債務(wù)違約,102億港元的抵押貸款也被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi),以期獲得銀行展期。
但近期卻有關(guān)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)計(jì)劃接手“凱玥”債權(quán)的消息在金融圈子里不脛而走,讓該項(xiàng)目乃至龍光和合景泰富各自的債務(wù)重組出現(xiàn)了新的不確定因素。
知情人士向第一財(cái)經(jīng)透露,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已經(jīng)與銀團(tuán)代表之一的匯豐方面取得聯(lián)系,希望接手“凱玥”的這筆債權(quán),目前,銀團(tuán)成員的態(tài)度還不得而知。
潛在的威脅
從銀團(tuán)的角度看,合景泰富和龍光是計(jì)劃將“凱玥”這筆債務(wù)打包展期,如果長(zhǎng)江實(shí)業(yè)能夠一次性將這筆債務(wù)接過去,于金融機(jī)構(gòu)而言,這確實(shí)不失為一個(gè)可以提前兌現(xiàn)全身而退的機(jī)會(huì)。
但從龍光和合景泰富的角度來看,這項(xiàng)交易如果成功,可能會(huì)將原本就困難重重的公司陷入更大的困境之中。
一位合景泰富的內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露,截至目前,“凱玥”的貸款利息一直是正常兌付的,但公司正在推進(jìn)境外整體債務(wù)重組,“凱玥”的債權(quán)亦會(huì)在重組范圍內(nèi),這時(shí)候長(zhǎng)實(shí)突然接手,會(huì)不會(huì)給整體的債務(wù)重組帶來什么變數(shù),這是公司比較擔(dān)心的。
合景泰富與龍光的憂慮不足為奇,從過去多家房企完成境外債務(wù)重組的經(jīng)驗(yàn)來看,銀團(tuán)等金融機(jī)構(gòu)多半會(huì)同意展期,然而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)則不同,它本身就是實(shí)力不容小覷的開發(fā)商,一旦接過“凱玥”這個(gè)地王項(xiàng)目的債權(quán)之后,下一步行動(dòng)會(huì)不會(huì)是爭(zhēng)奪項(xiàng)目的控制權(quán)呢?
協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,如果長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)拿到了這筆抵押貸款的債權(quán),實(shí)際上就意味著長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有能力變相控制被抵押的項(xiàng)目,“相當(dāng)于把‘凱玥’項(xiàng)目買了,剩下的細(xì)節(jié)要跟原來的股東談”。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦表示,擁有“凱玥”項(xiàng)目的貸款債權(quán),實(shí)際上意味著擁有了債權(quán)所包含的本息收益權(quán)、抵質(zhì)押權(quán)、以及由此衍生的項(xiàng)目公司參與權(quán)、債權(quán)重組、債轉(zhuǎn)股機(jī)會(huì)的考量等。擁有貸款債權(quán)之后,接盤方一般不會(huì)采取強(qiáng)硬的資產(chǎn)處置措施,而是會(huì)通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得該項(xiàng)目,這雖然在法律層面不存在問題,但是在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的,商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。
“除了項(xiàng)目可能會(huì)被迫易主,更讓合景泰富和龍光擔(dān)憂的是,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)半途攪局可能會(huì)導(dǎo)致境外債務(wù)重組的整體談判遇阻?!鄙鲜鲋槿耸繉?duì)第一財(cái)經(jīng)表示,目前龍光與合景泰富的境外債務(wù)重組處于談判的重要階段,“凱玥”屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),是兩家企業(yè)在境外債務(wù)重組談判中的重要增信項(xiàng)目,如果長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)最終成功接過該項(xiàng)目抵押貸款的債權(quán),“凱玥”項(xiàng)目很可能會(huì)被剔除到債務(wù)重組的增信項(xiàng)目之外,這將大大削弱兩家公司的底層資產(chǎn)規(guī)模,畢竟,“凱玥”的估值達(dá)到300億左右。如果因?yàn)椤皠P玥”債權(quán)易主導(dǎo)致境外債務(wù)重組失敗,會(huì)相應(yīng)影響到公司的正常經(jīng)營,讓保交付等工作無法如期達(dá)成。
資料顯示,龍光和合景泰富均是已經(jīng)公開爆雷的房企,目前,兩家公司都在積極推動(dòng)各自的債務(wù)展期或重組工作。
2022年上半年開始,龍光集團(tuán)多筆境內(nèi)債券尋求展期,當(dāng)年12月,該集團(tuán)境內(nèi)債券全部獲得展期,一直到2024年12月不會(huì)有到期的境內(nèi)債券;境外債務(wù)方面,2022年8月,龍光集團(tuán)宣布暫停支付多筆境外債務(wù)的到期利息,隨后啟動(dòng)境外整體債務(wù)管理方案,截至目前,境外債務(wù)重組還處于談判階段。
合景泰富則在2022年9月首次公開債務(wù)展期,對(duì)一年內(nèi)到期的3筆美元債進(jìn)行交換要約和同意征求。2023年5月,合景泰富上述交換要約的債券沒能如期兌付相應(yīng)的本金和利息,正式債務(wù)違約,集團(tuán)開始尋求境外債的全面解決方案。
對(duì)比之下,作為李嘉誠創(chuàng)辦的香港老牌房企,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的業(yè)務(wù)保持了較好的業(yè)績(jī),2022年實(shí)現(xiàn)營收563.4億港元,同比下滑9.26%;股東應(yīng)占溢利216.8億港元,同比增長(zhǎng)2.08%。在國內(nèi)一眾房企面臨增收不增利困境,凈利潤只有個(gè)位數(shù)的2022年,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的銷售凈利潤率高達(dá)38.98%。
值得一提的是,在我國大部分房企高歌猛進(jìn)加杠桿做大規(guī)模的房地產(chǎn)周期中,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)卻保持了謹(jǐn)慎的杠桿策略,2015年以來,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在30%左右,2022年年末,該集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率只有23.53%。2021年以來,隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,曾經(jīng)高杠桿擴(kuò)張的房企紛紛陷入債務(wù)危機(jī),相比之下,經(jīng)營穩(wěn)定、資金充足的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)則獲得了逆周期的資產(chǎn)收并購機(jī)會(huì)。
(文章來源:第一財(cái)經(jīng))
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