上海、深圳、杭州，法拍房都涼了。

剛剛過去的周末，上海普陀區(qū)古浪路288弄中環(huán)名品公館的10套千萬級別豪宅在二拍中全部低于評估價(jià)成交。

來源：阿里法拍

在法拍房市場，一次性上架10套千萬豪宅的情形并不多見。在第一輪拍賣中，這10套房源集體流拍，部分房源甚至無人報(bào)名參拍。拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環(huán)名品公館10號23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據(jù)過往中環(huán)名品公館的銷售宣傳來看，10號樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是最后的“王炸”戶型，極受購房者關(guān)注。

2020年年中曾是上海法拍房“撿漏”最火熱的時(shí)期。根據(jù)上海國拍統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年8月上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標(biāo)的以高于評估價(jià)成交?！皳炻钡南Ｍ诒姸噘I房者爭搶之下破滅，只成為以高價(jià)“打破限購”的渠道。2021年1月，上海法拍房納入限購。

無獨(dú)有偶，幾天前杭州成交了4套千萬級法拍房，也全部低于評估價(jià)。

杭州這4套法拍房包括大平層、改善性住宅、高端中式合院和湘湖畔的老排屋。其中杭州市西湖區(qū)楓華府第一套住宅，建筑面積176.53平方米，評估價(jià)格為1140萬元，最終以934萬元成交，低于評估價(jià)206萬元；余杭區(qū)西溪山莊觀翠苑一套房源以1050.87萬元成交，低于評估價(jià)420萬元。

遙想去年同期，杭州申花板塊沐風(fēng)宜和雅園一套217.45平方米的合院，起拍價(jià)2485萬元，評估價(jià)3103萬元，經(jīng)過203輪競價(jià)，最終以4000萬元成交，折合單價(jià)18.4萬元/平方米，溢價(jià)近900萬元。

來源：阿里法拍

而深圳現(xiàn)象級網(wǎng)紅盤華潤城的一套法拍房，經(jīng)過第一次流拍后，2月10日第二次拍賣起拍價(jià)直接下降278萬元，最終這套約88.17平方米的房源以1199.65萬元接近指導(dǎo)價(jià)成交。

來源：阿里法拍

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，近幾年上海平均每年法拍住宅的數(shù)量大約在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折價(jià)成交約占54%，溢價(jià)成交占46%。這意味著“撿漏”成為當(dāng)下法拍房市場的主流，曾經(jīng)的超高溢價(jià)、哄搶法拍房可能近期再難見到。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示：“法拍房一直不是交易主流，無論是否遇冷，都不會改變其在交易結(jié)構(gòu)中的地位。”

法拍房遇冷，其背后是投資炒房熱的退燒。

另一方面，交易風(fēng)險(xiǎn)也成為大多數(shù)人擔(dān)心的原因。“一些價(jià)格便宜的，說不定背后還有其他看不見的風(fēng)險(xiǎn)。法拍房多數(shù)是因債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的，高總價(jià)房源是否劃算要綜合評估?？傮w來看，對于行家里手，法拍房是有撿漏機(jī)會的?！北R文曦說。

2022年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

除前期已經(jīng)出臺法拍房限購的城市外，全國所有地區(qū)不具備被拍賣房產(chǎn)所在地購房資格的購買人無法參與法拍房競買，通過買法拍房鉆限購政策漏洞的辦法行不通了，法拍房降溫也成了必然趨勢。

那么，在法拍房價(jià)格低空飛行的情況下，個(gè)人買家出于自住需求是否能夠撿漏？盧文曦認(rèn)為，法拍房和二手房有些類似，買賣靠“緣分”，對于個(gè)人尤其是普通買家而言，最好不要輕易選擇法拍房。如果實(shí)在喜歡某套房源，一定看清楚房屋實(shí)際狀況，有沒有人實(shí)際居住，有沒有租賃合同等等，以免發(fā)生買到房不能入住的情況。

封面圖片來源：阿里法拍

本文來自微信公眾號“鎂刻地產(chǎn)”（ID:Real-estate-Circle），作者：包晶晶，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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