半夏投資創(chuàng)始人李蓓

3月27日，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人、私募基金經理李蓓出席投資者交流活動，表達了自己對當前房地產市場運行及上市房地產公司投資價值的判斷。

李蓓認為，短期內房價會上漲，但房地產投資及新開工不會增長，理由是全行業(yè)經歷了一輪供給側出清，大量房地產公司失去擴張能力。同時，現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上，也導致尚有能力的公司不敢盲目擴張。

(資料圖片僅供參考)

對于樓市銷售的修復反彈，李蓓觀察到市場出現(xiàn)結構性變化：過去12個月居民中長期貸款占房地產銷售規(guī)模的比例低于20%，過去一般在50%至60%，這意味著現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人，不需要貸款， 這部分人買房子就像買愛馬仕，不是剛需。

展望后市，李蓓預測稱地產鏈的開工鏈條沒有投資價值，有些地產公司反而有價值。比如港股很多地產股特別是國企，市凈率在0.1-0.5區(qū)間，有可能會出現(xiàn)估值修復，但前提是市場預期回歸到房價上漲。

以下是李蓓在活動中表述的對房地產市場及相關上市公司投資的核心觀點：

1、短期內房價會上漲，竣工面積會增長，但房地產的投資和新開工不會增長；

2、目前行業(yè)最大的變化：2022年之前，商品房市場從來沒有經過供給側改革，比如2008年和2015年，恒大這樣的公司在市場下行的逆周期政策中越做越大，越挫越勇。但去年下半年大量公司倒閉，失去擴張能力，房地產供給側經歷一次出清；

3、過去12個月，居民中長期貸款占房地產銷售規(guī)模的比例低于20%，現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人，不需要貸款， 這部分人買房子就像買愛馬仕，是一種消費。另外有權威機構的問卷調查顯示，認為房價要上漲的受訪者比例，處于過去二十年來的最低水平。

4、目前的房地產銷售水平在底部回升，但供應端還會下降，因為全行業(yè)受到創(chuàng)傷，高周轉、高杠桿模式難以為繼。過去一年地價和房價較歷史高點下跌了10%以上，但高杠桿開發(fā)商的凈資產受損程度遠大于10%，一些公司就此破產，比如恒大已經實際上資不抵債。盡管央行及銀行給了房地產流動性支持，但企業(yè)不敢再擴張，只能用信貸來維持現(xiàn)有規(guī)模。

5、調研過程中，若干房地產企業(yè)都沒有擴大投資的計劃。去年城投公司拿了很多地，但不會實際開發(fā)，真正的房地產公司土地儲備規(guī)模大幅下降，至少未來一年不會看到供給側的回升。爛尾樓多發(fā)，現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上，也導致大家不敢盲目擴張。

6、地產鏈的開工鏈條沒有投資價值，有些地產公司反而有價值，比如港股很多地產股特別是國企，市凈率在0.1-0.5區(qū)間，如果市場預期回歸到房價上漲，這些公司的估值會修復到接近1。

7、房地產公司就像一個土地資產包。比如有1萬億的土地儲備，但是有7000億的負債，凈資產本來是3000億；現(xiàn)在土地貶值到只值8000億了，負債還是7000億，股票市值可能就從3000億跌到了1000億。但如果房價漲10%，這個彈性也是非常巨大的。

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