7月10日，有消息稱，為確保區(qū)域內房地產開發(fā)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，北京市順義區(qū)住建委牽頭組織存量商辦項目負責人召開了研討會，參會單位就存量商辦項目如何轉型消納庫存進行了積極研討并交換了意見。會議確定將存量商辦類項目改造為三種形態(tài)產品：一部分轉為公租房，著力解決低收入人群的住房問題;一部分轉型為職工集體宿舍，促進職住平衡;另一部分轉型成公寓酒店類項目，帶動區(qū)域經濟和稅收增長。

兩天后，北京市住建委公開回應稱：本市并未出臺存量商辦改公租房政策。但由此引發(fā)的對北京存量商辦類項目的關注并未隨之平息。

研討會“順應了民意”嗎

“據(jù)我所知這個研討會的確存在。”一位知情人士告訴記者，順義區(qū)住建委的確于近期組織了對該區(qū)域內存量商辦類項目改造方案的研討會，公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍的建議也的確是在會上提出的解決方案。

此前網絡上流傳的截圖顯示，順義區(qū)住建委一度將該研討會的消息發(fā)布至官網，但隨后被刪除。

上述知情人士透露，由于轉發(fā)量較大且引起多方關注，順義區(qū)住建委網站隨后撤回了該消息，“既然是內部討論的內容，并沒有形成定文，還是不太適合進行信息公開。”他介紹說，針對轄區(qū)內的存量商辦類項目，順義區(qū)住建委一直在研究解決的具體措施，“不應該公開報道出來，商辦類項目的問題目前十分敏感。”

在順義后沙峪鎮(zhèn)某商辦項目售樓處，一位銷售人員向記者證實道：“我們這個項目的開發(fā)商參加了那場研討會。”但他同時介紹說，會議上研究的幾項改造方案都還沒有落地。他認為，“最有可能”的執(zhí)行方式是政府從每棟樓里回購一定套數(shù)的房屋，轉變?yōu)檎咝员Ｕ献》浚?ldquo;但具體能否執(zhí)行，誰也不知道。”

對于北京存量商辦類項目的討論始于2017年3月北京市住建委發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中對商辦類項目做出不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛镜纫蟆?ldquo;3·26”新政出臺后，此前的“商改住”產品，即名義上是商辦類項目，實際上開發(fā)商將其開發(fā)成“類住宅”產品，大行其道的格局遭到顛覆。

對于已經以商辦類項目的名義獲得土地并在其上開發(fā)了“類住宅”產品的開發(fā)商而言，“3·26”新政(編者注：指2017年3月26日北京市住建委發(fā)布的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》)后大量滯銷的商辦類項目存量已經是不容小覷的問題。

上述知情人士告訴記者，順義區(qū)住建委召開研討會有一定社會基礎，順應了“民意”，但結果卻是開發(fā)商利用會議上被曝出的內容迅速對外傳播，以求掀起輿論關注，并造成對政府相關部門的無形壓力。

“公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍這三個選項恰恰是為銷售端考慮的。”有開發(fā)商負責人對記者說，他所在的開發(fā)商在順義有商辦類項目，此前一直與順義區(qū)住建委有溝通，“畢竟這么多存量擺在這兒對誰都沒有好處，但我們并沒有特別具體地向住建委提出這三個方案，這三個方案應該是在會議現(xiàn)場提出來的。”

停滯的不僅是房子，還有在建項目

“3·26”新政以來，順義區(qū)商辦類項目滯銷情況如何?《中國經濟周刊》記者在順義南法信和后沙峪兩地走訪發(fā)現(xiàn)，兩地聚集了綠地自由港、旭輝26街區(qū)、國門智慧城和金逸商務中心建城花園等數(shù)個商辦類項目，從建成的房屋形態(tài)上看，多數(shù)是按照“類住宅”形式開發(fā)的。

“這附近就幾乎沒有住宅項目，都是商辦。”一位當?shù)鼐用窀嬖V記者。

根據(jù)前述在順義區(qū)住建委官網上已經被撤回的消息，目前順義區(qū)內有38個正在銷售的商辦類項目，存量為8000套。這一數(shù)字在北京各區(qū)中是否屬于較多的?一位開發(fā)商負責人告訴記者，其所在的開發(fā)商在順義有一處商辦類項目，據(jù)他了解，“順義區(qū)的存量算是比較多的。”

早在去年“3·26”新政推出之初，中原地產研究中心首席研究員張大偉就根據(jù)中原地產掌握的數(shù)字，推斷出將來可能出現(xiàn)的商辦類項目滯銷問題。“目前(截至2017年3月)市場庫存的商辦類項目大約6萬套，其中2.3萬套為商住類物業(yè)，這些今后只能以企業(yè)和社會組織為出售對象，而此前90%的購買者都是個人。”張大偉當時判斷：商辦類成交量暴跌，已是“板上釘釘”。此外數(shù)據(jù)還顯示，2017年北京新成交商業(yè)辦公類土地面積共近200萬平方米，而這又為商辦類項目增加了新的存量。

在不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，無法出售給個人的情況下，這些項目的銷售情況如何?上述開發(fā)商負責人告訴《中國經濟周刊》記者：“在‘3·26’新政下達后，我們嚴格按照商業(yè)辦公類項目的銷售方式在銷售這些房屋，不敢有絲毫違規(guī)，但這些項目在現(xiàn)在這種狀況下的銷售速度的確很慢。”

除了已經建設完成的項目“滯銷”，更尷尬的是在建項目“停工”。

思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅告訴記者，“3·26”新政規(guī)定的“開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米”，是指在2017年3月26日之前拿到施工證的項目不受影響，而對于那些沒有拿到施工證的項目，即便在規(guī)劃已經報批的情況下也必須將戶型調整為最小分割單元不得小于500平方米的戶型，否則不能獲得施工證，“也就是說，目前處于停滯狀態(tài)的不僅是房子的銷售，還有開發(fā)商已經獲得的土地的開發(fā)。”

郭毅進一步解釋說，一些項目的開發(fā)商不得不將原先小戶型改為不小于500平方米的大戶型，而大戶型的實際市場需求很小，占商辦類項目總量不到1%。

上述開發(fā)商負責人對記者說：“幸好我們在去年3月26日之前就獲得了施工證，在前期戶型設計上也為小型工作室這部分需求預留了空間，我們的項目才沒在施工工程中受到影響。”

當初土地規(guī)劃為何批了這么多商辦類項目？

上述開發(fā)商負責人向記者介紹，他們也曾想過其他辦法消解庫存，比如轉型共享辦公空間，但最終沒有談成。“附近的商業(yè)氛圍不夠濃厚，沒有對創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)業(yè)服務機構的吸引力，商業(yè)環(huán)境不足以支撐共享辦公這種業(yè)態(tài)。”

郭毅告訴記者，該現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在順義，在北京的房山和大興也較為普遍。“我一直不理解，在沒有足夠產業(yè)，也吸引不了太多人群的情況下，在土地規(guī)劃上批出如此多的商業(yè)辦公地塊的依據(jù)是什么。”她認為，開發(fā)商拿到地塊后，根據(jù)市場的實際需求開發(fā)產品，若對于居住的需求遠大于對辦公的需求，開發(fā)商勢必會選擇開發(fā)“類住宅”產品，這是市場規(guī)律使然。“如果在沒有足夠的產業(yè)和人口集群的地塊上要求開發(fā)商開發(fā)市場需求很小的辦公類產品，政策本身的合理性就存在疑問。”

如今，北京市住建委雖然否認出臺了存量商辦改公租房的政策，但并未提及轉型職工集體宿舍及公寓式酒店這項方案。兩者的可行性又有多大?

其實，在2017年7月發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》就曾提出，鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。此后，上海、南京等多個城市提出“商改租”。

今年5月，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，其中提出的三個來源中就包括：各區(qū)結合區(qū)域規(guī)劃調整需要，將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。

早在“3·26”新政公布之初，一些中介從業(yè)者就曾對記者表達過這樣的想法：“那么多‘商改住’滯銷，長期下去會形成大量的存量，到時候總要有個說法，說不定政策上就會有松動，沒準土地性質也就‘商改住’了。”

隨著順義關于存量商辦類項目改造方案研討會的召開，一些人認為這似乎代表了政策松動的跡象。但郭毅對記者表示：“在特定區(qū)域內有多少商辦類建設用地指標和住宅類用地指標都是確定的，即便真的實現(xiàn)土地性質上的‘商改住’，也是需要使用指標的，不存在因為大量商辦類項目庫存積壓的情況就導致政府在這個問題上‘松口’的可能。”不過對于“商改租”，郭毅分析認為，積壓的庫存改成職工集體宿舍或公租房，在不發(fā)生產權轉移，即不產生買賣行為的前提下，在法理上也是說得通的，“當然，現(xiàn)在北京市住建委明確否決公租房這一可能性，那這個問題就不用再討論了。”

除了政策上的支持，另一個繞不開的話題是技術上的改造難度。有商辦類項目銷售部門負責人告訴《中國經濟周刊》記者，從商水商電改成民水民電就是政府“一句話的事兒”，但是天然氣管線在初期規(guī)劃時并不存在，如果建筑已經基本完工，不可能再加進去，如果加在樓體外面，消防驗收時肯定通不過。

郭毅告訴記者，天然氣管線在施工中應該埋在建筑實體下方，當建筑實體已經基本完工之時，完全沒有加裝天然氣管線的可能，“從技術上說，公寓式酒店這個方案最容易實現(xiàn)，因為不涉及天然氣接入的問題。”

記者曾就北京商辦類項目改造問題聯(lián)系采訪北京市住建委，但截至記者發(fā)稿時尚未收到回復。

“3·26”新政對商辦類項目做出的限制(部分)

1 商辦類項目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?

2 開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米;

3 開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，購房者不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業(yè)單位、社會組織;

4 本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或個人所得稅。

5 中介機構不得以任何方式宣傳商辦類項目可以用于居住;

6 商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

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