7月份土地市場在供需兩端雙向回落。由于樓市調(diào)控政策持續(xù),前7月各線城市土地市場普遍出現(xiàn)了流標(biāo)或者底價(jià)成交的現(xiàn)象。即使成交的地塊中,低溢價(jià)率成為常態(tài)。
30日,龍湖地產(chǎn)以16.4億底價(jià)競得寧波鄞州區(qū)一宗宅地,樓面價(jià)10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南潯區(qū)出讓一宗宅地,起始總價(jià)為4.5億元,最終因無人報(bào)價(jià)流拍。23日,江蘇蘇州太倉出讓兩宗商住地,其中一宗流拍。
同日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降,住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成,溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)針對今年1至7月的全國土地流標(biāo)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月30日,一線城市土地流標(biāo)13宗,其中有7宗出現(xiàn)在北京。同時(shí),一線城市13宗流標(biāo)數(shù)目也是最近數(shù)年少有的流標(biāo)數(shù)量頂峰,2017年同期為4宗;前7月二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗,而2017年同期為77宗。三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗,而2017年同期為284宗。
針對普遍出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“這些土地往往配建復(fù)雜,屬于非熱門區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例,因處于遠(yuǎn)郊區(qū),而且地塊有多重復(fù)雜的屬性,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。”
張大偉說,房企資金壓力也逐漸出現(xiàn),全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控的情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。“預(yù)計(jì)土地市場流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能在2018年7月后會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大”。
“土地市場流拍增多,并非市場下行信號”,新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷指出,土地流拍現(xiàn)象增多的原因之一是地塊偏遠(yuǎn)、配建多。“這是因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)域普遍無地可供,城市更新的拆遷安置成本太高,政府很難有動(dòng)力和財(cái)力去做大面積改造”。
歐陽捷說:“在這種情況下,新增土地供應(yīng)往往都在政府希望打造的新區(qū),其位置偏遠(yuǎn)、配套不足,也可能存在局部市場客戶資源稀缺、住房供大于求、競爭壓力過大,短期難以形成有效銷售。這樣的地塊沒有市場吸引力,盈虧難以平衡,出現(xiàn)流拍現(xiàn)象就不足為奇了。”
至于一些城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)流標(biāo),歐陽捷認(rèn)為,由于優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)在稀缺,起拍底價(jià)往往較高,甚至高于周邊新房價(jià)格,此外還往往要求配套學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)用房、租賃住房和保障住房,相當(dāng)于進(jìn)一步變相推高地價(jià)。“流拍土地增多,恰恰是土地市場回歸理性的信號”。在歐陽捷看來,“通過市場緊縮、洗牌,淘汰掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企,反而會(huì)為實(shí)力房企騰挪出更大的發(fā)展空間。”
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