疫情和調(diào)控的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了艱難的一年，銷售和土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的前高后低走勢(shì)，尤其下半年以來，市場(chǎng)一片“涼意”。

數(shù)據(jù)印證了這一切。1月17日上午，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。2021年內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售及開發(fā)企業(yè)到位資金增速均呈現(xiàn)“倒V字”走勢(shì)，且下半年下滑加劇。

具體來看，2021年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約14.8萬億元，同比增長(zhǎng)4.4%，較2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。從各月同比增速看，開發(fā)投資同比增速的峰值出現(xiàn)在2021年前2月，此后一路下滑，從高峰時(shí)的38.3%降至4.4%。

全國商品房銷售額再創(chuàng)新高，達(dá)18.2萬億元，同比增長(zhǎng)4.8%。自2015年以來，全國商品房銷售額已連續(xù)7年增長(zhǎng)，但2021年是7年來最低增速，也是連續(xù)第三年增速跌至10%以下。

從同比增速看，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高速增長(zhǎng)時(shí)代。2015-2018年，全國商品房銷售額同比增速分別為14.4%、34.8%、13.7%、12.2%，政策調(diào)控和疫情影響下，2019年至2021年，全國商品房銷售額同比增速分別為6.5%、8.7%、4.8%。

回顧過去的2021年，房企融資普遍遇到困難，流動(dòng)性危機(jī)暴露。數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20.11萬億元，同比增長(zhǎng)4.2%;其中，國內(nèi)貸款23296億元，利用外資107億元，分別下降12.7%、44.1%。這是2019年以來兩項(xiàng)資金來源首次同比下降。融資遇阻的情況下，銷售回款和自籌資金對(duì)房企更為重要。2021年，在房企到位資金中，自籌資金65428億元，增長(zhǎng)3.2%;定金及預(yù)收款73946億元，增長(zhǎng)11.1%;個(gè)人按揭貸款32388億元，增長(zhǎng)8.0%。

金融收緊，房企資金受到肘掣，開發(fā)投資意愿也在降低。2021年，全國商品住宅銷售16.27億平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，但住宅新開工面積卻同比下降10.9%，創(chuàng)下2015年以來的新低。國家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù)顯示，除2015年全國住宅新開工面積下降14.6%，2016-2019年均為正增長(zhǎng)，2020年同比下降1.9%，2021年急速下滑至兩位數(shù)。

與此同時(shí)，銷售端也在承壓。國家統(tǒng)計(jì)局1月15日公布的2021年12月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)2021年四季度以來的下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅也有所回落。

環(huán)比來看，12月份，一線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比一降一升，二三線城市均為下降。同比來看，一線城市新房和二手房銷售價(jià)格分別上漲了4.4%和5.3%，漲幅較11月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲2.8%和1.5%，漲幅較11月均回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文指出，從預(yù)期角度看，四季度央行調(diào)查中僅16.8%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲，為2015年二季度以來最低水平，較2018年二季度的36.5%已經(jīng)腰斬。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月-12月，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，歷史上，一旦房?jī)r(jià)開始環(huán)比下降，一般會(huì)持續(xù)8-12個(gè)月時(shí)間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從全年來看，2021年房地產(chǎn)整體在高位上保持了平衡和平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資、銷售等重點(diǎn)指標(biāo)在歷史高位上保持了連續(xù)幾年弱增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，積極貫徹了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

“房地產(chǎn)靠新增供地、新房開發(fā)維持的高舉高打的運(yùn)行局面，正在面臨全面觸頂?shù)膽B(tài)勢(shì)，從住房供求關(guān)系、居民杠桿率、告別大拆大建等因素來看，未來或?qū)⒚媾R下行的局面。但同時(shí)要看到，一方面，老舊小區(qū)改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對(duì)沖下滑;另一方面，隨著人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需區(qū)域也開始轉(zhuǎn)向這些地區(qū)，并將伴隨公共服務(wù)均等化，居住社區(qū)建設(shè)等，促進(jìn)行業(yè)從投資向住房消費(fèi)轉(zhuǎn)型。”

不過，進(jìn)入新的一年，樓市銷售壓力或有所緩解。1月17日，央行發(fā)布《公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告 [2022]第10號(hào)》文件，中期借貸便利(MLF)操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率下降10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)LPR等利率下調(diào)將產(chǎn)生重要影響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述政策透露出今年將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保持銀行或金融系統(tǒng)流動(dòng)性充裕，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生積極影響，如房貸或?qū)⒎潘伞?ldquo;據(jù)此可以認(rèn)為，今年一季度銀行信貸額度將進(jìn)一步放松，客觀上也將促進(jìn)銀行放貸規(guī)模的加大和節(jié)奏的加快。另外，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，房貸利率也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，對(duì)購房者會(huì)產(chǎn)生積極影響。”

關(guān)鍵詞： 商品房 銷售額 同比增速 土地市場(chǎng)