房地產(chǎn)變局不斷演進(jìn)，市場(chǎng)一線有何變化？近期，e公司記者實(shí)地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等9大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，感受市場(chǎng)真實(shí)脈搏。

即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營(yíng)】欄目，每日一篇重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)道，以饗讀者。

第七篇，關(guān)于長(zhǎng)沙，過去一年，這座網(wǎng)紅城市掀起一股“大平層熱”。

處于省會(huì)城市房?jī)r(jià)“洼地”的長(zhǎng)沙，房地價(jià)走勢(shì)多數(shù)時(shí)間較為平緩，在小幅波動(dòng)中穩(wěn)步上行，目前商品住宅主流價(jià)格在1萬元-1.6萬元每平米左右。

然而，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)卻在去年底，今年初改善需求劇增，掀起“大平層熱”，簡(jiǎn)單說就是“越大越貴越好賣”。

日前，e公司記者走訪梳理發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙多個(gè)大平層為主的樓盤均出現(xiàn)千人搖號(hào)的盛況，其中有主打高檔的樓盤甚至標(biāo)出近2.5萬元/平米的價(jià)格。由此，長(zhǎng)沙普宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)套總價(jià)千萬級(jí)的突破。

(圖片：旭輝鉑悅湘江沙盤)

那么，長(zhǎng)沙房產(chǎn)消費(fèi)改善需求“饑渴”是短期供需失衡還是長(zhǎng)期趨勢(shì)走向，又會(huì)否帶動(dòng)長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)逆勢(shì)飆漲？

湖南不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)付木林表示，無論是外部政策要素的調(diào)控，還是內(nèi)部城市特性與發(fā)展方向，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性都不大，“我對(duì)未來謹(jǐn)慎看好”。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“大平層熱”更多是體現(xiàn)長(zhǎng)沙房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

大平層“一房難求”

日前，記者來到明星樓盤旭輝鉑悅湘江，項(xiàng)目處于濱江新城核心位置，為正地鐵口樓盤，位于地鐵4號(hào)線茶子山站8號(hào)、9號(hào)出入口、地鐵6號(hào)線在六溝垅站與4號(hào)線換乘，距離項(xiàng)目較近。

教育方面，項(xiàng)目周邊有博才西江小學(xué)、郝家坪小學(xué)、長(zhǎng)郡濱江中學(xué)、師大附屬濱江學(xué)校等名校；商業(yè)方面，項(xiàng)目毗鄰約12萬方的凱德壹中心，周邊還有漁人碼頭、保利MALL和山姆會(huì)員店、奧克斯廣場(chǎng)、湘江玖號(hào)等商業(yè)體。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，旭輝鉑悅湘江2021年12月首開，推出220-370平米大平層產(chǎn)品，累計(jì)成交約8.7萬方，成交均價(jià)24699元/平米，比周邊樓盤二手房均價(jià)高了9000元/平米左右。

記者看到，裝潢豪華的售樓大廳內(nèi)，前來看房的人并不多，“因?yàn)榉孔右呀?jīng)基本賣完，基本剩下少數(shù)樓層不好的單位，”銷售代表一臉輕松地向記者解釋：“開盤時(shí)大概400多套房，500多人跑來搖號(hào)，你要買只能等下一期了”。

(圖片：旭輝鉑悅湘江銷售中心)

同樣是在去年開盤的城發(fā)恒偉·洋湖映2009項(xiàng)目，建筑面積約191㎡、322㎡兩種大平層戶型剛一上市即迅速被搶光。1月中旬，開發(fā)商加推40多套，又再度被一搶而空。

在洋湖映2009，記者表達(dá)看房意圖后，一位張姓置業(yè)顧問向記者表示：“目前購房沒有任何優(yōu)惠措施，買不買得到還得看運(yùn)氣。”看記者未表達(dá)強(qiáng)烈的購買意愿，他沒有過多糾纏，此后也再未主動(dòng)和記者聯(lián)系，看來房子并不“愁嫁”。

值得一提的是，去年底今年初，長(zhǎng)沙多個(gè)中高大平層項(xiàng)目集中推盤，而在改善需求爆發(fā)的情況下，“日光盤”頻現(xiàn)。

長(zhǎng)沙樂居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年底，濱江府1913大平層認(rèn)籌，主推戶型建面約197-238㎡，共可售房源440套，累計(jì)認(rèn)籌1648組，房客比接近4:1；純新盤長(zhǎng)沙悅府推出318套房源，價(jià)格1.88萬/平米起，整體均價(jià)20500元/平米，總價(jià)400萬一套，一共1151組認(rèn)籌參與搖號(hào)，首開后長(zhǎng)沙悅府又加推兩次，依舊“一房難求”。

在這令人瞠目結(jié)舌的“大平層”行情中，長(zhǎng)沙消費(fèi)者的熱情也被充分調(diào)動(dòng)，為了獲得購房資格，對(duì)開發(fā)商的要求“言聽計(jì)從”。

李進(jìn)(化名)相中了某知名房企在長(zhǎng)沙市中心推出的高端大平層，該樓盤原定于今年2月份開盤。置業(yè)顧問起初給李進(jìn)的報(bào)價(jià)是2.2萬元-2.5萬元每平米，但在市場(chǎng)熱度高漲的情況下，開發(fā)商計(jì)劃將價(jià)格再提高每平米3000元。此外，為梳理鎖定客群，開發(fā)商還設(shè)定了200萬驗(yàn)資看房，參與認(rèn)籌先交20萬元“誠(chéng)意金”等要求。

購房心切的李進(jìn)一一照辦，但她仍憂心忡忡，“做完這些并不是買房穩(wěn)了，而是僅獲得參與購買的資格，看這火爆程度，估計(jì)到時(shí)候還得搖號(hào)。”

現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整契機(jī)

多個(gè)渠道的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙房市正在迎來改善需求激增的結(jié)構(gòu)性行情。

1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2021年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，在全國(guó)房?jī)r(jià)疲軟的情況下，長(zhǎng)沙12月新房?jī)r(jià)格環(huán)比11月上漲0.3%，同比2020年12月上漲7.5%。

相比2020年均價(jià)，長(zhǎng)沙2021年12月新房?jī)r(jià)格上漲9.4%，在全國(guó)排名靠前。根據(jù)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙去年新房漲幅較大的正是144平米以上改善區(qū)間。從市場(chǎng)看，帶裝修房源、洋房、別墅改善戶型增加與旺銷，拉升了長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)。

克而瑞研究報(bào)告顯示，長(zhǎng)沙2021年大平層入市劇增，景觀資源及品質(zhì)改善需求形成對(duì)大平層追捧。新入市大平層多集中于湘江兩岸強(qiáng)資源型板塊，項(xiàng)目單價(jià)高于板塊均價(jià)1000-2000元/平米左右。全年數(shù)據(jù)來看，高端項(xiàng)目認(rèn)購率呈上升之勢(shì)，160平方米以上改善需求持續(xù)擴(kuò)大。

從開發(fā)商角度來看，長(zhǎng)沙不限價(jià)地塊占比上漲，且多位優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目，利潤(rùn)空間適度增加，各方面均能適配房企高端產(chǎn)品系。目前，萬科、旭輝、華潤(rùn)及綠城在長(zhǎng)沙的頂級(jí)產(chǎn)品系均沿江分布，產(chǎn)品以剛改+改善為組合，匹配不同層次客戶置業(yè)需求。另外，2022年仍將有萬科臻系、綠城鳳起等高端產(chǎn)品入市。

值得一提的是，去年長(zhǎng)沙新房整體供給實(shí)際并沒有提升，開盤項(xiàng)目下滑一成左右，平均去化率65%。

長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)為何在此時(shí)調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，由剛需為主開始向高端需求轉(zhuǎn)變？

付木林表示，長(zhǎng)沙向來就是省會(huì)城市房?jī)r(jià)洼地，投資泡沫較少，“房?jī)r(jià)整體向下空間不大，向上卻有不少的契機(jī)?！?/p>

機(jī)會(huì)之一是長(zhǎng)沙繼續(xù)向國(guó)家中心城市目標(biāo)邁進(jìn)。2021年3月湖南省出臺(tái)了“十四五”規(guī)劃綱要，重提推動(dòng)長(zhǎng)沙創(chuàng)建國(guó)家中心城市。隨后湖南多個(gè)文件均提出要加快向此目標(biāo)推進(jìn)。

克而瑞認(rèn)為，政策導(dǎo)向下，城市群和都市圈是未來發(fā)展大方向，長(zhǎng)江中游城市群提檔，長(zhǎng)株潭都市圈地位提升，長(zhǎng)沙作為都市圈核心城市將迎來發(fā)展利好。

同時(shí)，長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市向地市州房產(chǎn)需求的輻射；長(zhǎng)沙本身所具備的“網(wǎng)紅城市”、消費(fèi)城市等特性都將推動(dòng)本地房市結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙多元產(chǎn)業(yè)持續(xù)吸納人口流入，2020年長(zhǎng)沙人口突破千萬，人口增速位列全國(guó)第三，15-59歲人口占比位列全省第一，是湖南最年輕的城市，為樓市發(fā)展奠定了良好購買基礎(chǔ)。

更重要的是，長(zhǎng)沙歷年房?jī)r(jià)收入比呈下行趨勢(shì)，以居民收入計(jì)算2020年房?jī)r(jià)收入比僅為6.7年，居民整體購房壓力小，“在目前限購政策沒有松動(dòng)的情況下，更多消費(fèi)者更愿意選擇大戶型一步到位?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

（文章來源：e公司）

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