3月，多城開(kāi)啟2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市熱度有所回溫。

截至3月31日，已經(jīng)有7城完成2022年首輪土拍，市場(chǎng)熱度分化明顯。其中，合肥溢價(jià)率最高，達(dá)到11.2%；福州流拍率最高，為33%。

一季度房企拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎，百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)未拿地，拿地金額較高的仍是國(guó)央企。從1-3月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名來(lái)看，綠城中國(guó)以392億元占據(jù)榜單第一。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月以來(lái)房地產(chǎn)利好聲音頻出，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。

各地首輪土拍熱度分化明顯

截至3月31日，已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個(gè)城市完成了2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度有所回溫。

克而瑞研究中心指出，不同城市土拍市場(chǎng)熱度分化明顯。北京作為2022年第一個(gè)首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價(jià)；廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交，2宗觸及最高限價(jià)，重慶在核心板塊起拍價(jià)下調(diào)的情況下，3宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

而福州、青島地市相對(duì)較冷，不僅地塊以底價(jià)成交為主，且地方平臺(tái)公司、國(guó)企仍然是托底的主力；合肥表現(xiàn)則“冰火兩重天”，有15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，但同時(shí)有8宗地塊遭遇流拍。另外，同樣在起拍價(jià)下調(diào)的情況下，重慶和武漢的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為一熱一冷，主要由于重慶對(duì)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)降價(jià)，而武漢的“降價(jià)”地塊則條件一般，難以調(diào)動(dòng)房企積極性。

近7成百?gòu)?qiáng)房企年內(nèi)未拿地

從一季度整體拿地情況看，房企態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，超過(guò)半數(shù)企業(yè)來(lái)自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，TOP100房企拿地總額2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%；3月，50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。

那么，都誰(shuí)在逆勢(shì)拿地呢？

克而瑞研究中心指出，各地拿地房企不同，北京土拍是10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼，且國(guó)企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍。廈門、合肥、青島本土企業(yè)表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。

若從1-3月總拿地金額TOP20的企業(yè)來(lái)看，大致分為兩類。克而瑞研究中心指出，第一類是頭部的國(guó)企、央企，如華潤(rùn)、中海、招商、保利等，其中中海、華潤(rùn)拿地金額超過(guò)100億。實(shí)際上，拿地金額前二十中有半數(shù)都是國(guó)企央企；第二類則是區(qū)域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地(含寧波)補(bǔ)充大本營(yíng)城市可售貨值。

從1-3月累計(jì)新增貨值來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地和上海地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜單前三位。其中，綠城中國(guó)以392億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)置地、上海地產(chǎn)集團(tuán)緊隨其后，分別為323億元和297億元。TOP10房企1-3月新增貨值總額2436億元，占TOP100企業(yè)的33.1%，新增貨值門檻為152億元。

二季度或迎來(lái)拿地窗口期

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)300城住宅用地出讓金達(dá)3089.03億元，同比下降62.04%；成交樓面均價(jià)為4621元/平方米，同比下跌6.4%；平均溢價(jià)率為4.4%，較去年同期下降13.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于地價(jià)進(jìn)一步走低的主要原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，主要是由于大部分熱點(diǎn)城市今年首輪集中供地暫未開(kāi)拍，致土地價(jià)格同環(huán)比均下降，也和一季度土地市場(chǎng)熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來(lái)保障土地成交有關(guān)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、福州等18個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)公布首批次集中供地，北京、廈門、重慶和武漢等7個(gè)城市完成首批次出讓，鄭州和無(wú)錫開(kāi)啟首批次供地“預(yù)申請(qǐng)”模式，北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請(qǐng)公告。土拍規(guī)則“化繁為簡(jiǎn)”，降門檻、提利潤(rùn)，搖號(hào)/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿。

展望未來(lái)，克而瑞研究中心認(rèn)為，3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。

但克而瑞研究中心同時(shí)指出，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)但實(shí)質(zhì)性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉(zhuǎn)難以支撐，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。未來(lái)城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯，長(zhǎng)三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場(chǎng)如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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