今天上午,國家統(tǒng)計局公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀時表示,2022年3月份,70個大中城市中,商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少,同比下降城市個數(shù)增加;各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn),同比下降或漲幅回落。
房價下降城市環(huán)比減少、同比增加
3月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個,比上月分別減少2個和12個。
3月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.2個百分點,其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%,廣州下降0.1%;一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.1個百分點,其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%,深圳下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平,與上月相同;二手住宅環(huán)比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%,降幅比上月均收窄0.1個百分點。
3月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個,比上月分別增加5個和8個。
3月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%,漲幅比上月分別回落0.1和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%,漲幅比上月回落0.5個百分點;二手住宅同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%,降幅比上月分別擴大0.5和0.6個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為,房價指數(shù)偏冷,防范后續(xù)繼續(xù)降溫的風(fēng)險。當(dāng)前房價指數(shù)特征明顯,即環(huán)比漲幅在低谷掙扎,反彈有阻力,同比漲幅受此前環(huán)比下跌影響,還有進一步收窄甚至轉(zhuǎn)負的可能。
新房價格正在觸底
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,在各地積極紓困樓市、按揭利率持續(xù)降低、預(yù)期開始有所穩(wěn)定的情況下,新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部。同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%,主要是受到疫情影響,熱點開發(fā)商收回價格促銷所致。
李宇嘉認為各線城市樓市都在好轉(zhuǎn),只是受疫情影響,好轉(zhuǎn)的程度在弱化。一線城市新房價格連續(xù)3個月上漲,正在成為樓市回升穩(wěn)定的發(fā)動機,由于上海、深圳的疫情沖擊,漲幅連續(xù)兩個月回落,但3月份環(huán)比0.4%的漲幅,顯示回升勢頭還是比較明顯。根據(jù)調(diào)研,熱度城市中心區(qū)新房項目,已經(jīng)取消或下調(diào)了優(yōu)惠折扣,這是房價反彈的主要原因之一。二線城市連續(xù)2個月止跌,三線城市跌幅收窄,主要受低能級城市積極紓困,在補貼購房、公積金新政、降低首付比例等利好影響。
可以看到,房價下跌城市持續(xù)減少。環(huán)比仍有38個城市房價下跌,超過一半。而且,相比前兩個月,環(huán)比房價下跌城市數(shù)量并未明顯減少。同比方面,70城中還有29個城市的新房價格在下跌。意味著需求還比較弱。預(yù)計,未來政策還會繼續(xù)紓困。
嚴(yán)躍進分析,從3月房價指數(shù)同比跌幅情況看,包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的,這與此類城市近期的政策出臺都是比較吻合的。換句話說,對于全國70個大中城市中,房價指數(shù)同比下跌較為明顯的普遍都會有救市或各類政策。從數(shù)據(jù)上看,包括大理、南充、瀘州、常德、北海、岳陽、湛江、太原等城市近期出臺救市政策的可能性將比較大。
需要注意的是,三四線城市房價同比下跌態(tài)勢更加明顯,說明此類城市的市場壓力還是比較大的。從這個角度看,近期也要關(guān)注此類城市救市的做法,包括近期的淮北、南平等地的政策,也進一步說明政策會有進一步寬松的可能。
二手房回暖微弱
3月份,70城二手房價指數(shù)下跌0.2%,相比上月收窄,但跌幅比新房大,李宇嘉認為,這意味著二手房回調(diào)比新房明顯。同比方面,70城下跌幅度從0.3%擴大至0.9%,主要受疫情影響,二手房集中的熱點城市,交易受到極大沖擊,部分需求觀望,交易價低于預(yù)期的優(yōu)先成交。
一線城市二手房價回升幅度下降,從上月的0.5%降至0.4%,這主要是受疫情影響,需求觀望,導(dǎo)致高架盤難以成交,部分業(yè)主下調(diào)二手房,以盡快促成交易。二三線城市都在下跌,二線城市跌幅收窄至0.1%,趨于止跌,三線城市跌幅擴大。二線城市二手房掛牌量高,價格還在下跌。三線新房庫存大,政策在救助新房,二手房市場持續(xù)陰跌。值得注意的是,3月份很多二線城市積極紓困市場,帶動新房去化加速,換房需求增加,二手房也順勢回升。
嚴(yán)躍進認為,二手住宅市場環(huán)比在努力掙扎走出下跌通道,但有難度,而同比變化則因為過去環(huán)比下跌的拖累,將繼續(xù)下跌。從這個角度看,市場喜憂參半。喜的一面是,隨著各類政策的刺激,市場已經(jīng)有了一點點暖意,雖然非常微弱。憂的是,由于去年下半年持續(xù)的下跌,其利空影響短期很難消除。
從3月份房價指數(shù)同比跌幅的情況看,包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的。這和一手房的數(shù)據(jù)也差不多。從跌幅較大的城市名單看,其實包括牡丹江、安慶、太原、大理、石家莊、南充、常德等城市。此類城市普遍都是三四線城市。近期可以看到,二手房市場出現(xiàn)了新的動作,類似貸款政策放松、限售政策放松等,其客觀上都有助于促進二手房市場的活躍。但是確實需要注意,一手房市場的情緒不高,對于二手房來說也是會有影響的。
目前的二手房數(shù)據(jù)看,不光此前三線城市出現(xiàn)了下跌,現(xiàn)在二線城市也開始出現(xiàn)下跌。嚴(yán)躍進認為,這說明二線城市的房東也面臨壓力和焦灼的心態(tài)。近期包括二線城市的各類穩(wěn)樓市政策,其實都有助于促進市場的企穩(wěn)。
或許更多紓困政策在路上
嚴(yán)躍進認為,雖然目前房價指數(shù)在試圖扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢,但由于三四線城市的不景氣,所以反彈是有阻力的,需要防范房價繼續(xù)降溫的風(fēng)險。從后續(xù)政策層面來看,預(yù)計4月份應(yīng)是今年出臺政策最頻繁的一個月,極可能高頻次、高密度、快節(jié)奏。當(dāng)然此類政策的效應(yīng)釋放也需要一個過程。
從政策方面看,二手房方面其實已經(jīng)迎來了很多利好政策,但市場情緒和預(yù)期有待進一步引導(dǎo)。至少從目前的情況看,一些城市二手房的參考價政策開始松綁,客觀上有助于房東積極入市,同時結(jié)合信貸政策寬松的內(nèi)容,也客觀上會帶來購房者的入市。另外需要關(guān)注的一點,和新房不一樣,二手房涉及進小區(qū)帶看房源的工作,要注意疫情對此類市場帶來的干擾。
對于后市,李宇嘉認為樓市回升的確定性趨勢增強。一方面,各地積極紓困樓市,自上而下降低利率,增加貸款支持等,以及針對疫情紓困行業(yè)、促進消費的措施正在加大,對后期樓市穩(wěn)定的支撐力在增加。
預(yù)計二季度仍在低位徘徊,一方面,二手房大部分城市房價還在下跌,加上疫情沖擊收入,對需求仍有沖擊。另一方面,疫情還在反復(fù),多點爆發(fā),很多城市近期加大了防控的力度,對看房買房的影響非常大,預(yù)計二季度是樓市筑底期。
下半年,疫情有望得到控制,各種寬松扶持政策將開始進入效果顯現(xiàn)期。
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