近期，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指引第3 號(hào)——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》(征求意見稿)，明確了三種擴(kuò)募方式以及相關(guān)安排等，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。不少公募人士認(rèn)為，未來擴(kuò)募新規(guī)的出臺(tái)預(yù)示著中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)邁入一個(gè)新階段，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開啟了資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)代。據(jù)了解，部分基金公司已積極為擴(kuò)募做準(zhǔn)備，但定價(jià)等方面的難點(diǎn)也值得探討。

目前全市場(chǎng)12只公募REITs合計(jì)發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計(jì)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4-12萬億元。今年首單公募REITs遭瘋搶，創(chuàng)下歷史最低配售比例，市場(chǎng)人士表示這跟REITs產(chǎn)品稀缺性、今年市場(chǎng)環(huán)境等都有關(guān)，建議投資人仔細(xì)研究底層資產(chǎn)質(zhì)量等因素再做判斷，還要關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格是否偏離基本面。

擴(kuò)募機(jī)制促進(jìn)公募REITs規(guī)模增長(zhǎng)

部分基金公司已積極為擴(kuò)募做準(zhǔn)備

“經(jīng)歷了首批試點(diǎn)產(chǎn)品的首次分紅、年報(bào)的披露等一系列試點(diǎn)突破后，擴(kuò)募規(guī)則的頒布預(yù)示著REITs向擴(kuò)募又進(jìn)了一步，REITs的發(fā)展歷程中，擴(kuò)募是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，將加快形成投融資‘投-管-退’的資產(chǎn)良性循環(huán)，文件的頒布將會(huì)帶來產(chǎn)品不斷成長(zhǎng)的生命力，使得行業(yè)更加成熟完善?！奔t土創(chuàng)新基金表示。

華夏基金認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄稱，這代表著中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)又邁入了一個(gè)新的階段，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開啟了資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)代。意味著存續(xù)公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎(chǔ)?！皬膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，在成熟的公募REITs市場(chǎng)上，基金規(guī)模是影響其份額流動(dòng)性和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素。更大的資產(chǎn)規(guī)模象征著底層資產(chǎn)更具有分散性，能夠有效防范個(gè)別資產(chǎn)或個(gè)別區(qū)域的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，有利于提高公募REITs對(duì)各類投資者的配置價(jià)值，有助于市場(chǎng)深度的形成、降低較大規(guī)模交易所造成的價(jià)格沖擊?！?/p>

據(jù)記者了解，部分基金公司已積極為擴(kuò)募做準(zhǔn)備。平安基金稱，目前已搭建起涵蓋項(xiàng)目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運(yùn)營(yíng)全流程的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)應(yīng)中后臺(tái)部門也做好了充分的擴(kuò)募準(zhǔn)備?！霸紮?quán)益人具有較強(qiáng)的擴(kuò)募能力保證了擴(kuò)募機(jī)制的實(shí)施。REITs擴(kuò)募機(jī)制有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過擴(kuò)募增發(fā)份額收購新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)化底層資產(chǎn)組合，更好形成良性的投融管退循環(huán)，為投資者帶來更多收益?！?/p>

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚說，博時(shí)基金在等待擴(kuò)募指引的具體指示來進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)募工作，也和證監(jiān)會(huì)、交易所時(shí)刻保持后續(xù)工作安排的溝通。招商蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)儲(chǔ)備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)，計(jì)劃將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入蛇口產(chǎn)園REIT.招商蛇口和博時(shí)持續(xù)聯(lián)動(dòng)，對(duì)外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，通過市場(chǎng)化的手段支持產(chǎn)園REITs做大平臺(tái)管理規(guī)模。“招商蛇口先后發(fā)起了招商局商業(yè)房托和蛇口產(chǎn)園雙REITs平臺(tái)，可以在保留經(jīng)營(yíng)管理權(quán)下注入成熟資產(chǎn)至REITs平臺(tái)，提升其流動(dòng)性，助力招商蛇口降低重資產(chǎn)比例，由重轉(zhuǎn)輕有效發(fā)揮產(chǎn)業(yè)+金融的資源優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)融聯(lián)動(dòng)方式激發(fā)持有物業(yè)活力?！?/p>

華夏基金表示，公司旗下管理公募REITs首募規(guī)模超115億元，占據(jù)1/4市場(chǎng)份額，已建立以公募REITs產(chǎn)品為核心，涵蓋Pre-REITs、REITs戰(zhàn)略配售基金在內(nèi)的全周期多類型產(chǎn)品線，著力打造資產(chǎn)、資本、運(yùn)營(yíng)高度融合的基金管理平臺(tái)。目前公司已發(fā)行和正在推進(jìn)多單優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，覆蓋高速公路、市政公用事業(yè)、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉儲(chǔ)物流等多個(gè)重點(diǎn)行業(yè)。

關(guān)注擴(kuò)募的定價(jià)等難題

看好國(guó)內(nèi)公募REITs萬億發(fā)展空間

但是公募也表示，基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)募還存在不少難點(diǎn)，平安基金稱，比如原始權(quán)益人如何屆定，如擴(kuò)募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn)，第三方公司是否應(yīng)界定為原始權(quán)益人，如界定為原始權(quán)益人，并要求其購買至少20%以上的擴(kuò)募部分基金份額，則同一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存在兩個(gè)及以上原始權(quán)益人，如何界定多個(gè)原始權(quán)益人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；還有新的基金份額如何定價(jià)，REITs擴(kuò)募需要融資，資金可以來源于REITs的自有資金或債務(wù)融資，也可能來源于發(fā)行新的基金份額，若發(fā)行新的份額，通常有全體配售和增發(fā)兩類，增發(fā)的定價(jià)規(guī)則也是擴(kuò)募的重點(diǎn)。

華夏基金坦言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面，擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)對(duì)基金管理人來說具有一定的難度。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部總經(jīng)理助理陳超稱，擴(kuò)募可以帶來確定的供給量的增加，緩解目前市場(chǎng)供給不足的情況；新規(guī)也確保擴(kuò)募資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，保證REITs的健康發(fā)展。REITs將作為一個(gè)資產(chǎn)收購的平臺(tái)，目前采取的委托原始權(quán)益人的相關(guān)方負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，未來面對(duì)多個(gè)項(xiàng)目，要求更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)有基金管理人層面不斷完善主動(dòng)管理能力。

不少公募看好未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs廣闊發(fā)展空間，王翹楚認(rèn)為，REITs市場(chǎng)目前仍在試點(diǎn)階段，國(guó)內(nèi)投資人對(duì)REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場(chǎng)推出的項(xiàng)目較少，流通份額不大?！拔磥懋?dāng)投資人和發(fā)行人對(duì)REITs市場(chǎng)更加熟悉和理性，各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類別都一定量的項(xiàng)目推出，已發(fā)行的項(xiàng)目能持續(xù)擴(kuò)募，提供的流通份額更多，公募REITs市場(chǎng)的配置價(jià)值將更加凸顯?！?/p>

華夏基金表示，相信隨著市場(chǎng)演進(jìn)和政策優(yōu)化，REITs將有可能成為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一重要引擎。而且在中央政府的推動(dòng)和市場(chǎng)的帶動(dòng)下，多個(gè)地方政府也紛紛出臺(tái)政策，支持公募REITs發(fā)展，擴(kuò)募也在穩(wěn)步推進(jìn)，相信我國(guó)公募REITs正在迎來大發(fā)展機(jī)遇。資料顯示，美國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)過50多年發(fā)展，截至2020年底，其上市REITs數(shù)量已達(dá)223只，總市值達(dá)1.25萬億美元；日本REITs市場(chǎng)歷經(jīng)20多年發(fā)展，截至2021年底，其上市REITs數(shù)量已達(dá)61只，總市值達(dá)17萬億日元。北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報(bào)告顯示，保守估計(jì)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元?？紤]到中國(guó)城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國(guó)，中國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模有可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

紅土創(chuàng)新基金稱，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項(xiàng)目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。相關(guān)政策的不斷落地，可以看出無論從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類型擴(kuò)充到公募REITs市場(chǎng)中。也希望引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，可以確定的是未來行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個(gè)重要融資市場(chǎng)。

REITs產(chǎn)品遭瘋搶折射稀缺性問題

投資者更須研究資產(chǎn)等再投資

近期，今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)12只公募REITs合計(jì)募資規(guī)模達(dá)到458億元左右。

關(guān)于今年公募REITs產(chǎn)品遭瘋搶的原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為跟其本身特性有關(guān)。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

也跟今年市場(chǎng)情況有關(guān)，華夏基金也稱，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)，且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。

王翹楚認(rèn)為，一方面監(jiān)管政策不斷利好，今年初財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了試點(diǎn)稅收政策，北京發(fā)布REITs試點(diǎn)政策及申報(bào)輔導(dǎo)手冊(cè)，緊接著國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家能源局推動(dòng)清潔低碳能源推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)等，投資人對(duì)REITs這個(gè)新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心；另一方面，因?yàn)槭着Y產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場(chǎng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象；還有，近期A股市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

截至4月22日，11只公募REITs自上市以來平均漲幅超過20%。紅土創(chuàng)新基金分析，宏觀層面，首先，就產(chǎn)品流動(dòng)性而言，公募REITs尚在試點(diǎn)階段，產(chǎn)品規(guī)模和投資者認(rèn)知尚屬初期階段，可能出現(xiàn)交投不活躍，場(chǎng)內(nèi)可供交易份額不足的情況，若部分炒作資金進(jìn)場(chǎng)，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場(chǎng)內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。其次，投資人應(yīng)正確理解“強(qiáng)制分紅”概念，公募REITs是具有強(qiáng)制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來現(xiàn)金分派率，但具體分紅情況需根據(jù)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況而定；最后，從產(chǎn)品投資目標(biāo)來看，公募REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置，其內(nèi)在價(jià)值不會(huì)有很大的波動(dòng)。

在投資建議方面，華夏基金表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品中非原始權(quán)益人持有的戰(zhàn)略配售部分將于6月下旬解禁，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格影響值得投資人關(guān)注和考慮。

王翹楚也表示，目前可以看到首批項(xiàng)目上市以來，整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低，但還是要呼吁投資人應(yīng)秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，共同呵護(hù)REITs市場(chǎng)的成長(zhǎng)，見證REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大，同時(shí)也提醒投資人隨著公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)p少。

紅土創(chuàng)新基金稱，對(duì)公眾投資者而言，需確保自身投資目標(biāo)與產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)屬性相匹配，以滿足投資期望。在微觀層面，投資者應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目底層現(xiàn)金流收入變化情況，租賃細(xì)分市場(chǎng)變化、整體利率上升、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑、特別是當(dāng)前疫情特殊情況下，應(yīng)該根據(jù)披露信息結(jié)合具體資產(chǎn)屬性，并考慮經(jīng)濟(jì)面、疫情對(duì)REITs資產(chǎn)現(xiàn)金流造成影響情況進(jìn)行判斷。

（文章來源：中國(guó)基金報(bào)）

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