在成都的街頭走一走，人流涌動(dòng)，熱鬧非凡。

(相關(guān)資料圖)

2022年的成都樓市，人氣貫穿全年，新房、二手房?jī)r(jià)格月環(huán)比多次雙雙領(lǐng)漲全國(guó)；成都二手房?jī)r(jià)格更是在年末創(chuàng)下連續(xù)7個(gè)月同比漲幅第一的紀(jì)錄。

成都樓市走出獨(dú)立行情歸因于它的韌性，除了供需平衡的市場(chǎng)韌性，還來自于成都高增量的年輕人口帶來的活力——二手房購(gòu)房的平均年齡只有33歲。

樓市收緊調(diào)控于去年5月開始轉(zhuǎn)向

2022年，成都對(duì)樓市松綁的政策微調(diào)幾乎貫穿全年，以人才購(gòu)房、公積金提取、自有住房出租購(gòu)房資格、多孩購(gòu)房資格、父母投靠落戶購(gòu)房資格、二手房帶押過戶等為主。特別是上、下半年出臺(tái)的兩次重磅新政，在供需兩端提振樓市信心。

2022年5月份，成都先是對(duì)近郊區(qū)住房不再納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭總套數(shù)，再是二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買1套住房。5月新政不僅意味著成都?xì)v時(shí)5年的樓市收緊調(diào)控開始轉(zhuǎn)向，也是成都2022年樓市全年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

去年5月16日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，放松了對(duì)限購(gòu)和無房的認(rèn)定條件。優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，近郊區(qū)(市)縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算。優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人及其家庭成員在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購(gòu)房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無房居民家庭。

這意味著居民擬在中心城區(qū)新購(gòu)住房的(包括商品住房及二手住房)，其家庭成員位于近郊區(qū)(市)縣(東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江)的住房，不再納入家庭住房總套數(shù)計(jì)算。成都原有無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的“2016年10月1日開始，在成都市沒有住房轉(zhuǎn)讓交易記錄”，優(yōu)化調(diào)整為“登記購(gòu)房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄”。

緊接著的5月31日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》明確更好滿足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買1套住房。同時(shí)完善稅收調(diào)節(jié)政策，在全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。公積金貸款首付比例下調(diào)10%，即首套房首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。雙職工購(gòu)買首套住房的最高貸款額度由70萬元提高至80萬元。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受此新政刺激，成都“賣舊買新”通道打開，二手住宅房成交量快速上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，成都新房、二手房房?jī)r(jià)連續(xù)在4月、5月、6月、7月領(lǐng)漲全國(guó)。

一名在去年7月中旬完成二手房過戶的余女士告訴澎湃新聞，交易大廳里的人比醫(yī)院里的人還多，她周圍許多二胎媽媽在7月也都加入了看房、賣房、買房的大軍。

貝殼研究院認(rèn)為，5月新政后，成都次新房供應(yīng)被有效激發(fā)，在成都有堅(jiān)實(shí)人口流入支持的區(qū)域，品質(zhì)需求得到快速兌現(xiàn)釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，成都一二手市場(chǎng)交易量同比下滑幅度均超過40%，6-12月，二手房同比由負(fù)轉(zhuǎn)正實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，新房同比下滑幅度明顯收窄。

中介：春節(jié)后預(yù)約看房都排滿了

到了2022年11月18日，成都市再次施行了兩項(xiàng)重要新政。

一是明確，將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)住房限購(gòu)區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭，均可在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

在成都東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區(qū)域內(nèi)生活工作且無自有產(chǎn)權(quán)住房的非成都市戶籍居民家庭，可在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房用于自住。

二是在優(yōu)化完善銷售方式上，成都不再區(qū)分居民家庭購(gòu)房資格的順位，登記購(gòu)房人的資格復(fù)核不再按照戶籍所在地、穩(wěn)定就業(yè)地及社保年限進(jìn)行順位排序；將原來的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶、普通購(gòu)房家庭三類優(yōu)化為無房居民家庭、普通購(gòu)房家庭兩類。

中指研究院四川公司表示，上述政策有利于改善成都房地產(chǎn)市場(chǎng)局部區(qū)域失衡狀態(tài)，釋放需求提升市場(chǎng)活力。在保持高新南區(qū)限購(gòu)不變基礎(chǔ)上，將核心限購(gòu)區(qū)域進(jìn)一步打通，對(duì)于消費(fèi)者來說，有更大的空間選擇，有利于市場(chǎng)需求的釋放。搖號(hào)排序政策的優(yōu)化，首先對(duì)購(gòu)房者類型和排序進(jìn)行了合并，讓更多購(gòu)房者參與進(jìn)來。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年成都二手商品住宅成交面積為1267.9萬平方米，同比上升1.6%；成交套數(shù)為13.5萬套，同比上升0.3%。

在新房供應(yīng)方面，成都市商品住宅2022年累計(jì)供應(yīng)1878.1萬平方米，同比下降18.1%。成交面積為1898.0萬平方米，同比下降24.5%。銷供比為1.01，供需保持平衡，市場(chǎng)韌性強(qiáng)。

成都商品住宅庫(kù)存整體平穩(wěn)，截至去年12月末可售面積為2464.3萬平方米，與2021年同期持平，但出清周期拉長(zhǎng)至16.5個(gè)月，同比增加4個(gè)月，去化速度明顯放緩。

從成都整體范圍看，150萬元以下總價(jià)段成交套數(shù)下滑嚴(yán)重，150萬元以上總價(jià)段成交套數(shù)占比基本維持穩(wěn)定，250元-300萬元總價(jià)段成交套數(shù)占比提升較多。

中指研究院認(rèn)為，2022年，多重超預(yù)期因素頻出，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)較大。去年四季度，多個(gè)監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，從供需兩端優(yōu)化政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。盡管政策不斷改善，但居民收入預(yù)期弱、購(gòu)房觀望情緒尚未改變，疊加去年12月我國(guó)優(yōu)化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續(xù)一段時(shí)間，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來具備良好的市場(chǎng)韌性，大量的產(chǎn)業(yè)人口流入為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)提供充足的需求支撐。2022年，成都商品住房成交量位列全國(guó)首位，下半年受高溫限電、疫情影響，市場(chǎng)在短期擾動(dòng)后，仍能穩(wěn)步回升。去年四季度，成都商品住宅月度供銷面積均連續(xù)環(huán)比上升，市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)階段。

據(jù)四川當(dāng)?shù)孛襟w川觀新聞1月25日?qǐng)?bào)道，成都多個(gè)樓盤售樓部都開啟了春節(jié)“七天不打烊”活動(dòng)，包括5元抵2萬元優(yōu)惠券、特價(jià)房、全線房源九七折、成交即送半年物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)。成華區(qū)一樓盤大年初二、初三，每日迎來近20組的客戶，讓當(dāng)天僅有的兩位值班銷售忙得不可開交?！半m然過年回了老家，但這幾天的電話‘辦公’一直沒停過，節(jié)后的預(yù)約看房也都排滿了?！币褟臉I(yè)三四年的鏈家經(jīng)紀(jì)人呂彥稱，從去年11月底開始，市場(chǎng)就出現(xiàn)了一些“回暖”跡象，“今年1月以來，看房的客戶更多了。從成交量來看，回升也比較明顯?！?/p>

超30個(gè)樓盤開盤即售罄

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都2022年商品住宅成交均價(jià)上漲至17189元/平方米，同比上漲12.9%，主要由于遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占比下降，“5+2”區(qū)域成交占比上升帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。

受疫情、高溫及限電影響，成都2022年新開盤認(rèn)購(gòu)率波動(dòng)較大，尤其是年初及三季度出現(xiàn)明顯下降，其余月份基本維持在50%~70%區(qū)間。其中，超過30個(gè)樓盤市場(chǎng)熱度較高，開盤即售罄，位于天府新區(qū)、成華、高新、錦江樓盤居多。天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、成華區(qū)成為成都商品住宅主力供需區(qū)域。

開盤售罄的樓盤中，位于天府新區(qū)的恒大天府半島、麓湖生態(tài)城、川發(fā)天府商城、新鴻基悅城的推盤量在900套以上；位于成華區(qū)的華僑城濱江壹號(hào)推盤量超過2500套；位于高新區(qū)的中建天府公館推盤量1654套；位于龍泉驛區(qū)的融創(chuàng)春風(fēng)十里的推盤量為1850套。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)情緒指數(shù)模型預(yù)測(cè)，成都未來短期內(nèi)價(jià)格仍將上行，未來2個(gè)月累計(jì)環(huán)比漲幅約2%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，成都市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.6，較上月上升0.09，位于市場(chǎng)觀望區(qū)間。

中指研究院認(rèn)為，成都放松政策已經(jīng)落地，但未來仍有優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)疫情后市場(chǎng)需求將逐漸釋放，房?jī)r(jià)或面臨一定上漲壓力。

中指研究院進(jìn)一步分析道，成都房貸利率在一二線城市中仍處于第一梯隊(duì)；此外，橫向?qū)Ρ绕渌€城市或熱點(diǎn)沿海城市，存在限購(gòu)資格全面取消或持續(xù)優(yōu)化案例，仍有優(yōu)化空間。成都市場(chǎng)若政策影響孵化到位，最快二季度銷售企穩(wěn)，2023年全年預(yù)計(jì)量增價(jià)穩(wěn)。

住房消費(fèi)鏈長(zhǎng)期存在

2021年，成都常住人口就已突破2100萬人。2022年，成都人才總量達(dá)到622.3萬人。粗略計(jì)算，成都人才占常住人口近30%。

根據(jù)1月20日，成都市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年成都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。2022年，成都全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)20817.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)2.8%。

貝殼研究院指出，2021年成都都市圈實(shí)現(xiàn)的地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%，剛性和居住改善需求長(zhǎng)期存在。

此外，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都租房的平均年齡只有29歲，二手房購(gòu)房的平均年齡只有33歲，在先租后買、先小后大、先舊后新的住房消費(fèi)模式中，成都年輕而富有活力，住房消費(fèi)鏈長(zhǎng)期存在。

根據(jù)成都政府網(wǎng)發(fā)布的信息，1月5日，2022年度成都市幸福美好生活十大工程暨民生實(shí)事總結(jié)推進(jìn)會(huì)召開。2022年，成都新改擴(kuò)建幼兒園、中小學(xué)80所，新增學(xué)位8.2萬個(gè)，新建人才公寓1萬套、保障性租賃住房6.1萬套。成都出臺(tái)“人才新政3.0版”，構(gòu)建“近悅遠(yuǎn)來”城市人才生態(tài)，吸引各類人才加速聚集，人才總量達(dá)622.3萬人。

截至2021年，成都年末常住人口2119.2萬人，比上年末增加24.5萬人，增長(zhǎng)1.2%。其中，城鎮(zhèn)常住人口1684.3萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率79.5%，比上年末提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。年末戶籍人口1556.2萬人，比上年末增加36.5萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率67.9%。

在土地供應(yīng)方面，2022年，成都涉宅用地推出244宗，較2021年下降15宗，占地面積為14222.2畝，同比下降25.2%；涉宅用地成交223宗，較2021年下降9宗，占地面積為12595.4畝，同比下降22.7%，均為2018年以來最低。

在涉宅用地供需規(guī)模下降的同時(shí)，成都成交樓面均價(jià)上漲，溢價(jià)率呈下降態(tài)勢(shì)。2022年，成都涉宅用地成交樓面均價(jià)為7929元/平方米，同比上升8.1%，平均溢價(jià)率降至3.1%，較2021年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年下降，是2016年以來最低。

在成都去年兩集中土地供應(yīng)中，總計(jì)供應(yīng)169宗、成交156宗、流拍13宗，整體流拍率為7.7%；四個(gè)批次成交樓面均價(jià)均超9000元/平方米，前兩批次平均溢價(jià)率與去年三批次基本持平，三、四批次溢價(jià)率相對(duì)較低。

另一方面，成都集中供地的房地價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)利潤(rùn)空間有所增厚。拿地主力仍是“央國(guó)平”，2022年，央企華潤(rùn)置地，以及成都本地興城人居、成都城投置地權(quán)益拿地金額位列前三。

（文章來源：澎湃新聞）

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