日前,關(guān)于廣州將用“房票安置”替代“回遷房安置”的消息在網(wǎng)絡(luò)上流傳開來(lái),一個(gè)名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》(下稱“《建議稿》”)的文件甚至具體描述了“房票安置”的細(xì)節(jié)。
對(duì)此,第一財(cái)經(jīng)向廣州12345便民熱線進(jìn)行了求證,廣州市規(guī)劃和自然資源局未對(duì)上述文件的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn),不過(guò),其回復(fù)稱:“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作,但還處于初步研究階段?!绷硗?,該局還表示,對(duì)于房票這種直接關(guān)系到人民群眾切身利益的重大舉措,一經(jīng)通過(guò),會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。
(資料圖片)
對(duì)于上述流傳的文件,一名與政策研究相關(guān)的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“行文很規(guī)范”。也有媒體報(bào)道稱,目前該文件已經(jīng)下發(fā)至廣州各區(qū),目前處于討論階段,最后是否實(shí)施尚未可知。
“房票”指的是被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后,征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買商品房,直接用房票結(jié)算。值得一提的是,“房票安置”與2015年那一輪推行的棚改貨幣化安置有異曲同工之妙,即都能讓被拆遷者在短時(shí)間內(nèi)擁有購(gòu)房的資金實(shí)力,從而推動(dòng)樓市去化。
具體來(lái)看,上述《建議稿》內(nèi)容顯示,“房票安置”適用于廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作,包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。原則上各區(qū)發(fā)放的房票優(yōu)先在本轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌兌換安置,對(duì)本轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿足安置需求的,報(bào)市政府研究同意后,可在廣州市內(nèi)其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。
《建議稿》內(nèi)容顯示,房票票面金額包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)等,基礎(chǔ)補(bǔ)償金額是房屋價(jià)值的等價(jià)轉(zhuǎn)換,中心城區(qū)給予2%的政策性獎(jiǎng)勵(lì),外圍城區(qū)給予5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì),同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的臨遷費(fèi)。
被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房,不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。被征收人家庭在滿足每戶擁有一套住房的前提下,可使用房票購(gòu)買非住宅房源(商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位)。房票面值不足以支付購(gòu)房款的,不足部分可按現(xiàn)行規(guī)定辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款或公積金個(gè)人住房貸款。
另外,房票使用有一定的期限,即自房票核發(fā)之日起計(jì)算,最長(zhǎng)不超過(guò)24個(gè)月。房票使用期限內(nèi)未使用的,扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后,兌換成現(xiàn)金。同時(shí),《建議稿》也表示,在滿足每戶擁有一套住房的前提下,允許被征收人將房票轉(zhuǎn)讓給第三人使用(不含境外人員),已轉(zhuǎn)讓的房票,不得再次轉(zhuǎn)讓,通過(guò)轉(zhuǎn)讓形式獲得房票的受讓人需具備廣州購(gòu)房資格,并滿足廣州限購(gòu)要求。
在房票資金結(jié)算方面,《建議稿》提及,政府部門以分期支付的方式與地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)算房票資金,被征收人完成房票購(gòu)房后支付票面金額的10%,城中村土地拆遷平整后支付票面金額的20%,城中村土地出讓(劃撥)后支付票面金額的70%。參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照企業(yè)自愿參與原則公開進(jìn)行征集,鼓勵(lì)央企、國(guó)企和有實(shí)力的民企積極參與房票安置工作。
“相比2016年前后的棚改,盡管目前新房庫(kù)存整體不算大,但結(jié)構(gòu)性問(wèn)題嚴(yán)重,即外圍庫(kù)存大,二手房掛牌量大、供大于求的問(wèn)題比較明顯?!睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“房票安置”對(duì)推動(dòng)城中村改造是有幫助的,主要解決了城中村前期投入資金規(guī)模較大的問(wèn)題,另外,也縮短了城中村改造的周期,另外,還能降低廣州樓市的庫(kù)存壓力,特別是外圍區(qū)域。與此同時(shí),李宇嘉還建議,將二手房也納入“房票安置”的范疇,“如果二手房不納入其中,房票安置的房源選擇非常有限,很難達(dá)到政策效果。二手房納入房票安置范疇,更有助于促進(jìn)房屋交易的良性循環(huán),盤活存量”。
合一城市更新集團(tuán)總經(jīng)理羅宇對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,廣州研究制定的城中村改造“房票安置”政策本質(zhì)上是將舊改期房補(bǔ)償安置轉(zhuǎn)換為準(zhǔn)現(xiàn)房補(bǔ)償安置,以此將搬遷需求對(duì)接商品房市場(chǎng)供給的去化,對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存有幫助。
與此同時(shí),羅宇還表示,“房票安置”降低了大量新建安置房后續(xù)入市的供應(yīng)沖擊、有助于穩(wěn)定廣州房地產(chǎn)市場(chǎng);村民通過(guò)房票安置,能更快換到商品房安置,有助于推進(jìn)城中村改造拆遷實(shí)施進(jìn)度;另外,對(duì)于廣州城中村改造而言,“房票安置”后,承擔(dān)城市更新項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)商所需要的拆遷過(guò)渡費(fèi)將減少,其現(xiàn)金流壓力將降低,一定程度上也能降低其拆遷難度。此外,銷售端回暖,也將有利于激活當(dāng)前市場(chǎng)投資熱情,促進(jìn)城中村改造投融資市場(chǎng)的回暖。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年7月,廣州商品房合計(jì)供應(yīng)54.69萬(wàn)平方米,環(huán)比下降39%,同比下降40%;網(wǎng)簽成交75.83萬(wàn)平方米,環(huán)比下降29.9%,同比下降15.9%。整體來(lái)看,今年前7個(gè)月,廣州商品房面積合計(jì)網(wǎng)簽成交679.93萬(wàn)平方米,同比微跌2%。
實(shí)際上,去年以來(lái),已經(jīng)有廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫、鄭州等近30省市(縣)陸續(xù)推行“房票安置”政策,不過(guò),對(duì)于當(dāng)前“房票安置”政策的效果,有觀點(diǎn)認(rèn)為,很難達(dá)到過(guò)去貨幣化安置對(duì)樓市去化的巨大帶動(dòng)作用。
例如,2022年6月,鄭州發(fā)布大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法,據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),2022年7月4日-7月31日期間,鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套,市場(chǎng)在6月傳統(tǒng)旺季銷售短暫回升后再次下滑,房票安置政策對(duì)成交無(wú)明顯拉動(dòng)效果。
(文章來(lái)源:第一財(cái)經(jīng))
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