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官宣!四大行齊發(fā)公告:9月25日起主動(dòng)調(diào)降!存量首套貸無(wú)需申請(qǐng) 新利率當(dāng)日生效 細(xì)則來(lái)了 2023-09-07 17:03:23  來(lái)源:券商中國(guó)

千呼萬(wàn)喚的存量房貸利率下調(diào)細(xì)則終于來(lái)了!

9月7日上午,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行紛紛公布存量房貸利率下調(diào)具體規(guī)則。從各家公布的細(xì)則來(lái)看,調(diào)整存量房貸的具體加基點(diǎn)數(shù)將根據(jù)不同時(shí)間段進(jìn)行確定。


(相關(guān)資料圖)

根據(jù)已公布銀行公告,具體可分為三個(gè)時(shí)間段: 2019年10月7日以前,2019年10月8日至2022年5月14日,以及2022年5月15日以后。這也意味著,此次下調(diào)利率,不同時(shí)間段發(fā)放的貸款利率可下調(diào)幅度的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。

有研究人士曾向券商中國(guó)記者表示,由于此前不同城市按照“因城施策”思路確定各地房貸利率政策下限,各地不同歷史階段利率差異較大,比如,相較于北京、上海、深圳等一線城市,非一線城市的存量房貸利率下調(diào)幅度空間可能更大。

細(xì)則公布

9月7日上午,國(guó)有銀行陸續(xù)發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告,各家調(diào)整的詳細(xì)規(guī)則悉數(shù)公布,細(xì)則涵蓋存量房貸利率調(diào)整的范圍及規(guī)則、申請(qǐng)渠道、調(diào)整時(shí)間等內(nèi)容。

從工農(nóng)中建四大行率先發(fā)布的情況來(lái)看,調(diào)整將于9月25日起集中批量安排。具體來(lái)看,工商銀行明確,原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的存量房貸,該行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率,批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

農(nóng)業(yè)銀行方面表示,將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào),無(wú)需客戶申請(qǐng)。

中國(guó)銀行也稱,對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款,客戶無(wú)需提交申請(qǐng),將統(tǒng)一通過(guò)批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)銀行稱,2023年9月25日,該行擬對(duì)符合公告相關(guān)情形的浮動(dòng)利率貸款,采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。

以建設(shè)銀行發(fā)布的細(xì)則為例,中國(guó)建設(shè)銀行存量首套住房貸款利率調(diào)整將遵循:2019年10月7日(含)前發(fā)放的,調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行。2019年10月8日(含)—2022年5月14日(含)發(fā)放的,調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行;2022年5月15日(含)—2023年8月31日(含)已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的,調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。

建行還表示,符合本次調(diào)整范圍的貸款,如連續(xù)拖欠天數(shù)超過(guò)90天,拖欠還清前暫不調(diào)整,還清拖欠后,可以調(diào)整。如有特殊情形,可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

需要注意的是,人民銀行2019年第16號(hào)公告中,明確自2019年10月8日起,其后新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,房貸利率以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的機(jī)制逐漸形成完善。

能調(diào)盡調(diào)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國(guó)記者表示,此次國(guó)有銀行公布的調(diào)整細(xì)則體現(xiàn)著“因城施策,能調(diào)盡調(diào),一調(diào)到底”。

以中國(guó)銀行發(fā)布的調(diào)整規(guī)則為例,細(xì)則照顧到了不同時(shí)間、不同城市的差異性,尊重了因城施策的原則?!按嬖谡{(diào)整空間的一次性全部調(diào)整到位,或調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪?,或調(diào)整到LPR+0。并非與市場(chǎng)猜測(cè)的會(huì)與借款人博弈,給了市場(chǎng)明確的預(yù)期。”李宇嘉指出。

他表示,在存量房貸中,80%是首套房貸款,其中2016-2021年發(fā)放的貸款利率比較高,大約在60%左右,“此次平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn),對(duì)應(yīng)存量房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn),減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間,有效降低月供支出,溫和釋放被擠壓的生活消費(fèi)”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù),截至今年6月末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。據(jù)中金公司分析師測(cè)算,當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右,假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平,按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算,估算可降低借款人月供約400元(約7%);全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

因城施策

此前不少分析人士認(rèn)為,若存量房貸利率下調(diào)細(xì)則落地,非一線城市或更加受益。

據(jù)了解,2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí),由于當(dāng)年“轉(zhuǎn)按揭”的盛行,銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù),普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今,相對(duì)于彼時(shí)調(diào)降存量房貸利率時(shí)的貸款規(guī)模和政策環(huán)境,住房按揭貸款的定價(jià)已發(fā)生較大的改變。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱,當(dāng)前按揭貸款定價(jià)機(jī)制已采用“三層定價(jià)機(jī)制”:一是全國(guó)層面,監(jiān)管部門確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限;二是地方層面,各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上,按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限;三是商業(yè)銀行層面,商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素,與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時(shí)已有較大不同。

另一方面,廖志明此前表示,由于近幾年北京、上海和深圳房貸利率加點(diǎn)政策保持穩(wěn)定,加點(diǎn)幅度保持不變,若遵循區(qū)域政策,大部分“北上深”按揭客戶或沒(méi)法受益于存量按揭貸款利率下調(diào),“北上深”以外區(qū)域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調(diào)過(guò)加點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示,目前96個(gè)城市中,執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

(文章來(lái)源:券商中國(guó))

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