12月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70城房價數(shù)據(jù)。2021年11月,70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢,同比漲幅持續(xù)回落。其中,北京二手房價格在9月出現(xiàn)今年的環(huán)比首降后,已連續(xù)3個月呈環(huán)比下降態(tài)勢。按照市場通行的慣例,在沒有出現(xiàn)政策明顯放松或加碼的情況下,月度成交價環(huán)比連續(xù)3個月同一走勢,在一定程度上預(yù)示著行情已定。在信貸企穩(wěn)之后,連續(xù)3個月環(huán)比下降的北京二手房是否會逆勢反彈?還是冬天已定?
新房促銷加大分流
對于11月房價整體延續(xù)回落態(tài)勢,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,一方面是當前市場成交熱度仍處底部調(diào)整期,買方話語權(quán)較強;另一方面,臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度,購房需求活躍度有所恢復(fù),在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價,如二手房業(yè)主中降價行為增多,房企前期降價促銷等。
根據(jù)北京商報記者重點監(jiān)控的區(qū)域也發(fā)現(xiàn),東城、西城、海淀等本輪二手房成交下滑趨勢出現(xiàn)前比較熱門的小區(qū),部分掛牌價在過去的3個月里確實出現(xiàn)了10%左右的下調(diào),例如西城區(qū)的德勝片區(qū)、海淀區(qū)的蜂鳥家園等,部分區(qū)域的成交價格也出現(xiàn)也更大幅度的下跌,例如東城區(qū)的和平里等。
對于二手房市場的降溫風險,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議監(jiān)管持續(xù)關(guān)注:“如果二手房交易不好,那么也會影響到二手房房東的房屋置換問題,進而引起一手房的房屋置換。所以后續(xù)對于二手房市場的關(guān)注程度需要提高,包括銀行信貸以及二手房房屋置換方面的金融服務(wù)。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為,進入2021年11月,隨著疫情卷土重來,線下銷售受到影響,加上進入年底房企沖刺全年業(yè)績的節(jié)點期,在三道紅線重壓之下,房企迫切需要回籠資金,為加速銷售回款,房企紛紛加強營銷力度,降價出售行為增多。本月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少,且均已經(jīng)降至單位數(shù),達近兩年來的最低水平,與此同時,新房、二手房價格連續(xù)多月回落,降幅有增無減。
12月成交數(shù)據(jù)至關(guān)重要
“雖然成交量在10月出現(xiàn)了短時間的歷史底部,但我們一線的交易其實從10月開始有反彈了。”北京某頭部經(jīng)紀機構(gòu)負責人透露,從一線簽約的反饋來看,10、11月的反彈量還算客觀,目前還看12月的數(shù)據(jù)是否能夠繼續(xù)回暖才能判斷本輪趨勢。“大家感覺10月是個底,其實是網(wǎng)簽滯后性導(dǎo)致的。”這位負責人透露,從自己公司的簽約情況看,今年北京二手房的一線成交底部應(yīng)該在8、9月,進入10月,隨著信貸的企穩(wěn)、市場議價空間的釋放,交易已經(jīng)率先反彈。
根據(jù)此前機構(gòu)提供給北京商報記者的數(shù)據(jù),北京二手房成交量在3月達到頂峰,達到約2.2萬套,此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套,環(huán)比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月,北京二手房成交量更是跌破萬套。但11月北京二手住宅成交量累計11851套,環(huán)比上揚26.9%,經(jīng)歷10月最低谷后,有了回升。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,北京二手房成交量的觸底反彈原因主要有兩點:一線城市需求旺盛,經(jīng)過7-10月的快速下調(diào)后,市場部分購房者已經(jīng)看到市場企穩(wěn)的趨勢,開始購房;二是最近信貸政策開始緩和,購房者可以開始正常交易。整體看,隨著信貸等各種穩(wěn)定樓市政策的出現(xiàn),一線城市有望率先企穩(wěn)。
市場底快到了
“二手房價繼續(xù)下調(diào)原因還是因為政策吧,當然政策見底了,我覺得市場底部也快了。另外信貸有緩和的苗頭,所以市場雖然還在跌,但跌的少了。”在張大偉看來。
值得注意的是,近兩個月來央行等主體多次為房地產(chǎn)市場發(fā)聲,頻頻傳遞積極信號。在前幾天剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議中,對于2022年房地產(chǎn)市場的定調(diào),除了堅持“房住不炒”的定位外,還首次提出“加強預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式”,同時會議罕見地沒有強調(diào)“三穩(wěn)”,而是著重強調(diào)了“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。當然,預(yù)計從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間,到明年年初,房地產(chǎn)市場環(huán)境有望得到明顯改善。
放大到全國,從11月二手住宅房價指數(shù)來看,上漲城市數(shù)量為3個,比上月減少1個;持平城市4個,較上月增加2個;下跌城市63個,比上月減少1個。從漲跌幅情況來看,70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.37%,較上月擴大0.05個百分點,上漲城市平均漲幅為0.3%,漲幅收窄0.02個百分點。從各等級城市來看,一二三線城市的二手住宅銷售價格分別環(huán)比下降0.2%、0.4%、0.4%,除一線城市外,二三線城市跌幅均擴大。北京、上海、廣州二手房價均“三連降”,但是本月跌幅都呈現(xiàn)一定的收窄趨勢,隨著近期以來信貸環(huán)境有所改善,一線城市市場行情或?qū)⒙氏群棉D(zhuǎn)。
對此,許小樂也表示認同。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),貝殼50城10-11月二手房成交量持續(xù)回升,市場筑底跡象顯現(xiàn)。根據(jù)“量在價先”的基本規(guī)律,量的初步筑底將為后期價格止降打下基礎(chǔ)。在預(yù)期方面,12月以來貝殼50城二手房景氣度指數(shù)有止降改善的信號,其中長三角、珠三角區(qū)域重點城市預(yù)期改善相對更明顯。在政策層面,中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議指出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,預(yù)計后期住房信貸環(huán)境將進一步改善,因城施策下可能有部分城市對首套房、改善性住房出臺支持性政策,這將加快市場成交筑底回升,減緩房價下跌壓力。(北京商報記者王寅浩)
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