日前，保利發(fā)展（以下簡稱保利）發(fā)布2022年財報并舉辦業(yè)績會。去年全年保利銷售額達到了4573.01億元，排名重回行業(yè)第二。

保利上次取得行業(yè)第二還是十年前的2012年，彼時其前身保利地產(chǎn)全年銷售額首次突破1000億元。

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盡管完成了2017年提出的“重回前三”的目標，盈利滑坡、毛利率下探的行業(yè)通病同樣發(fā)生在保利身上。

營收凈利雙降

2022年保利實現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，同比下降1.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤183億元，同比下降 33.0%。利潤端降速明顯高于收入端，這也是自2006年上市以來的首次出現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤雙降。

從業(yè)務結構來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是保利營收的主力。2022年上半年，保利房地產(chǎn)銷售業(yè)務收入占比高達90.45%，物業(yè)、金融等其他業(yè)務占比不足10%。

銷售表現(xiàn)來看，2022年保利實現(xiàn)簽約銷售金額4573.01億元，同比下降14.51%，銷售面積同比下滑17.55%至2747.95萬平方米。其中重點布局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角的銷售貢獻度同比提升3個百分點至56%。

保利管理層表示，凈利潤下滑主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。財報顯示，實現(xiàn)投資收益 42.01 億元，同比下降 32.36%。

毛利率方面，去年公司毛利率為 22.01%，同比下降 4.79 個百分點，地產(chǎn)開發(fā)毛利率21.8%，同比下降5.3個百分點。具體來看，保利發(fā)展的華南片區(qū)收入占比達32.22%，華東片區(qū)的收入占比為23.92%，此外華北、中部、西部地區(qū)的收入占比超10%。不過東北片區(qū)、華北片區(qū)毛利率下滑明顯，同比減少9.45個百分點、8.22個百分點。

除此之外，計提存貨跌價、少數(shù)股東權益占比也侵占了一部分凈利潤。2022年保利計提存貨等資產(chǎn)減值準備同比增加12.5億元，計提了約11.6億元損失。

值得注意的是，由于結轉項目權益比例的下降，2022年保利的少數(shù)股東損益占凈利潤比重由2021年的26.4%提升至32.1%的歷史高分位。

當?shù)托б娴暮献黜椖客侠哿擞?，以往抱團取暖的合作開發(fā)有了新的變化。今年3月，保利轉讓給碧桂園與之合資的12家公司，其中多數(shù)公司處于虧損狀態(tài)，其持有資產(chǎn)主要集中在二三線城市 。

不過盡管保利凈利率下滑至9.61%，但仍強于業(yè)內(nèi)水平?？蓪Ρ裙救缛f科、招商，其凈利率分別為7.45%、4.97%

繼續(xù)拓土

保利在2022年拿地表現(xiàn)積極，全年新拓展項目91個，累計拿地建筑面積1054萬㎡，總地價約1613億元，拿地建筑面積/銷售面積為38.4%，拿地強度領先行業(yè)平均水平。保利發(fā)展總經(jīng)理周東利稱，公司的資金儲備充裕，總部調配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。

從城市能級來看，2022年保利加速在上海、廣州、北京、合肥等一二線城市拿地，建面占比達到75.3%，相較于2021年提高了24.7個百分點。

其中一線城市的新增土儲建面占比達到了23.3%，是近年來的最高值。38.3%位于長三角區(qū)域，相較于2021年提高了20.3個百分點，珠三角區(qū)域占比約為36.3%。

正因如此，保利拿地成本大幅提高，達到近幾年來最高值。其平均拿地成本約15000元/平米，而此前五年拿地平均成本均未超過7500元/平米。

年報信息顯示，2023年，保利發(fā)展計劃用于房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)直接投資的額度為3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。

不過保利董事長劉平在業(yè)績會上表示，公司投資及開竣工計劃主要基于對市場形勢判斷，以及在手可售資源的綜合平衡，也將結合市場環(huán)境及時進行動態(tài)調整。

以去年為保利貢獻了近三百億銷售額的上海為例，今年年初上海公布的第一批新盤中，保利共有保利聯(lián)發(fā)光合臻園、保利中企和頌、越秀保利嘉悅云三個項目取證，累計可售房源數(shù)超過900套，預計將為保利貢獻超60億元全口徑銷售額。

針對華東、華南的兩大糧倉區(qū)域，今年年初，保利還進行了新一輪人事及組織調整，地產(chǎn)平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位，其中一半人員在兩區(qū)域就職，并安排總部3位副總經(jīng)理直接擔任華東、華南區(qū)域內(nèi)的子公司董事長。

談到今年的銷售目標，周東利稱，具體經(jīng)營預算指標需結合市場變化、經(jīng)營活動進行落實，后續(xù)將根據(jù)實際情況進行披露。

36氪作者 | 王露

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