觀上半年,一季度辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度下跌后由負轉(zhuǎn)正,市場情緒高漲;但二季度受疫情反復帶來的影響,全市辦公樓市場一度停滯,租金較上季度下跌0.2%至328元。不過,據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示,二季度市場雖短期承壓,但基本面未受本質(zhì)沖擊。
數(shù)據(jù)顯示,第二季度甲級辦公樓凈吸納量約4.7萬平方米,相比今年一季度下降三分之二。“由于辦公樓入場裝修和到崗率受嚴格限制,市場上正處談判階段的大部分交易進程暫緩。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示,整體市場的租金也在二季度環(huán)比下降0.2%,同比微漲0.5%。“鑒于多維客觀因素的負面影響,我們對今年全年辦公樓租金走勢保持觀望。”張斯亮認為,由于目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項目租金穩(wěn)定,因此短期內(nèi)市場租金不會有大幅下滑。
從二季度投資市場來看,優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。“今年上半年大宗成交總額約101億元,不到去年同期的一半,雖然市場環(huán)境仍存在不確定性,但投資者仍對市場長期前景抱有信心。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示,短期波動后隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消,下半年市場情緒和活動將逐步回暖。
物流地產(chǎn)方面,仲量聯(lián)行指出,線上零售、生物醫(yī)藥、物流等行業(yè)擴張需求持續(xù)增長。在保障疫情期間生活物資配送的環(huán)境下,生鮮超市與物流行業(yè)需求保持穩(wěn)健,同時線上零售與生物醫(yī)藥也在持續(xù)增長。因此冷庫需求隨之走高,市場冷庫改建規(guī)模逐步擴大。另外,受限于市場供應不足,現(xiàn)有需求通過擴租的方式開始整合倉庫單元,部分項目由大租戶主導,租賃活動更為穩(wěn)定。同時,在北京市新供應持續(xù)稀缺的共同影響下,第二季度空置率下降至4.1%。
“位置優(yōu)越且由成熟開發(fā)商持有的項目,因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性,使租金價格進一步攀升。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示,不僅如此,由于大興、順義等靠近城區(qū)內(nèi)的主要子市場內(nèi)租戶升級,逐步替換為更具承租力的穩(wěn)定公司,因此成交價格亦有所提升。“今年市場供應預計新增29.09萬平方米,開始預租階段的項目均表現(xiàn)良好,未來新項目將出現(xiàn)更多定制倉儲,同時提高凈吸納量。”米陽預測,到今年底,全市空置率將不會超過6%。
此外,高端住宅成交量創(chuàng)歷史新高,新房價格穩(wěn)中有升。
“二季度北京高端住宅市場共成交2477套,環(huán)比上漲192.1%,單季度成交量達到十年來最高水平。”米陽指出,由于信貸政策相對寬松疊加新開盤項目放量,使得市場需求得到釋放,推動了成交量上升。“同時,開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推,推動北京高端住宅供應保持較高水平,據(jù)統(tǒng)計,二季度北京豪華公寓錄得2218套新增供應。”
住宅市場的供需兩旺推動著價格的企穩(wěn)回升。“第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊,市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐,預計未來一年高端住宅新增供應維持平穩(wěn)。”米陽表示,政策調(diào)控頻次的加快有效刺激了觀望者入市購房,短期內(nèi)市場成交勢頭仍將保持強勁,或?qū)⑼苿有路績r格平穩(wěn)進入上升通道。
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