對上海老破小來說，加裝電梯本來是一件好事。

提升小區(qū)整體形象，方便上下樓等等。

(資料圖片)

事實上，老破小要不要加裝電梯一直都存在很大爭議。在上海過往改造小區(qū)中，所有老破小加裝電梯這件事情。

最大的抗性就來自一樓。

因為一樓使用電梯的概率基本為零，所以加裝電梯意見征詢中，反對票中絕大部分來自一樓住戶。

也因此，上海降低了加裝電梯的啟動門檻，業(yè)主意愿征詢通過比例從原先的90%放寬到三分之二。

包括加裝電梯的籌集資金分?jǐn)偟礁鳂菍?，一樓原則上是最低的0%，一樓不僅不出錢甚至還需要給予一定的損失賠償。

事實到底是不是這樣的，我實地去市中心看了幾個老破小。

老破小加裝電梯后，一樓的價格有沒有受到影響，會降價多少。

01

加梯后同一小區(qū)各樓層，價格變化大嗎？

長寧區(qū)的改造小區(qū)比較多，我選擇了位于中環(huán)內(nèi)仙霞板塊的「威寧小區(qū)」。

2004年，威寧小區(qū)成為了上海首個加裝電梯的案例，小區(qū)內(nèi)部分樓棟已經(jīng)晉升為電梯房，但也有一些樓棟仍然是樓梯房。

如果看加裝電梯對各樓層的房價影響，一個合理的方式就是用同小區(qū)已經(jīng)加裝電梯的單元，對比還沒有加電梯的單元，以它們各自房價的變化作為參考。

在目前正在掛牌的房源中，加梯樓棟1-6樓的價格對比沒有加梯的樓棟1-6樓的價格，有兩個變化。

首先，從每一個樓層來看：

加了電梯后2樓至6樓都漲了，漲幅在9%－11%左右，對高樓層的價格影響比較大。

再對比沒加電梯的樓棟，6樓和1樓的價差在8000元/㎡，加了電梯之后6樓和1樓的價差在12000元/㎡，價格差別拉開了原來的一半，總價至少高出了10萬左右。

而一樓加了電梯后還降了2.29%。

據(jù)中介介紹說，掛牌中的一樓均價差不多都在7.5萬－8萬/㎡，一般有電梯的比沒有電梯的一樓單價低了1000到2000元，因為都是小戶型，總價差額不會太高。

加了電梯的一樓房價是一點也沒漲，而且變得更難賣了。

查了一下這個小區(qū)歷史成交情況，一打開發(fā)現(xiàn)最近成交的幾乎都是高樓層（5樓、6樓），一樓很少很少。

并且在所有已成交樓層中，也是高樓層成交的更多，低樓層只占了四分之一 。

可以看到加裝電梯對其他樓層來說，解決了爬樓梯的不便之后，從房子的流通性上來看比一樓要好賣多了。而一樓因此失去了不用爬樓梯的優(yōu)勢，反而變得更難成交。

從掛牌時間上來看，有的一樓房源從去年6月份就掛出去了，過了一年也沒有賣出去。

想要好賣一點還會因此調(diào)低價格，一般差不多降了有10萬，等于總價300萬左右的3%，對一個三十幾平的小戶型來說已經(jīng)算是虧了。

據(jù)中介介紹說，客戶一般很少會看一樓的房子，除非是不在意樓層的人，可能會因為價格低一點才會選擇一樓。

一旦加了電梯，中高樓層也變得方便很多，就更不會選擇一樓了。

其實，有電梯的一樓和沒有電梯的一樓價格不一定差太多，關(guān)鍵是有電梯會降低一樓的流通性。

怎么說加電梯一樓都是吃虧的，明明是同一個小區(qū)，加了電梯后其他樓層漲的更多，一樓的價值卻沒有變化甚至下滑，在流通性上也更難賣了。

02

如果只看一樓，同地段的小區(qū)價格相差多少？

最直觀的變化就是用加了電梯的小區(qū)和沒有加裝電梯的小區(qū)或者還在籌備加裝電梯的小區(qū)進(jìn)行對比。

看看它們一樓價格上有什么差別。

下面四個小區(qū)之間只隔了一條馬路，都是1990年左右的普通老小區(qū)，從地段和小區(qū)品質(zhì)來看沒有太大的差別。

其中安龍小區(qū)、新安小區(qū)和威寧小區(qū)是加了電梯的，仙霞別墅目前還沒有加裝電梯。

目前幾個小區(qū)一樓掛牌房源，加了電梯的一樓比沒加電梯的一樓價格是相對低的，價差在2000-3000元/㎡左右。

數(shù)據(jù)來源：鏈家

對比下來，加裝電梯的一樓價格上略微是降低的。按照60平米左右的小戶型來看，有電梯的一樓要損失10萬左右。

參考一樓業(yè)主的調(diào)價記錄里，價格波動也在10萬左右，沒有太大的起起伏伏。

按照中介的說法，一樓的價格波動空間是最小的。下限高且上限低，換句話來說，有沒有電梯對一樓來說，價格沒有太大的差別。

當(dāng)把目光放在附近所有老破小一樓的時候，發(fā)現(xiàn)最近房源掛牌價其實都是有所差別的，有的一樓可以賣到9萬左右，有的則只能賣到7萬左右。

如果加裝了電梯，樓梯障礙就消失了，一樓的稀缺性也就不存在了。

同地段的一樓，加了電梯反而比沒有加電梯的小區(qū)價格更低，這樣一來也就是相對貶值。

03

除了房價，一樓的生活也會大打折扣。

其實想想也知道，加裝電梯本身對一樓是一點好處都沒有的，最關(guān)鍵的是直接損失個人利益，除了房價會受影響，采光，噪音的缺陷也會被放大。

第一個問題就是采光很受影響。

比如這個加裝電梯的小區(qū)一樓，綠化做的比較多，原先一樓就被樹木遮擋了一些光線。

一樓北面廚房的位置離電梯最近，所以從廚房進(jìn)入的光線就會被擋住。

剛走進(jìn)一樓的時候是中午一點鐘左右，即便是打開客廳的燈，屋里還是一片昏昏沉沉的。

可以感受一下里面的氛圍，除了靠窗的位置有點亮之外，其他區(qū)域仿佛躲在角落里。

當(dāng)把所有燈關(guān)都掉之后，簡直了。

整個屋子一片漆黑，誰能想到這是在大白天拍的一樓。

我又對比看了一下沒加電梯小區(qū)的一樓，南向客廳光線會好一點，勉強可以不開燈，但北向的衛(wèi)生間靠近樓梯就顯得比較黑了。

不過一般一樓光線本身就比較差，只能說不加電梯的一樓光線略微好一點點。加上一樓比較潮濕，通風(fēng)也比較差。加了電梯后里面的環(huán)境只會更昏暗潮濕。

老破小加裝電梯一般是一梯四戶的小區(qū)比較多，靠近電梯位置的兩戶影響最大，另外兩戶的影響就會弱一點。

第二個問題就是噪音了，一樓位置電梯運行會比較吵，如果住在老小區(qū)一樓應(yīng)該會更有體驗。

老房子的隔音效果原本就差，電梯運行后電梯設(shè)備帶來的聲音就更會打擾到自己的生活

而且老小區(qū)里租客比較多，太早太晚的電梯運行，都影響著一樓住戶的居住體驗。

來源：網(wǎng)絡(luò)

其實，老破小都是2000年前后建的樓房，它沒有專門的電梯井和電梯間，一般電梯只能安置在樓棟外側(cè)，加上樓間距比較小，這就會對一樓的采光通風(fēng)造成很大的干擾。

在早晚上下班高峰期的時候，電梯運行往往動靜很大，特別是一樓的噪音問題也會因此放大。

所以對于一樓住戶來說，加電梯帶來的生活影響更明顯，通風(fēng)采光變差，噪音問題也更大...

04

雖然對于一樓來說，加裝電梯勢必會帶來。

價格和生活上不同程度的影響。

但是老破小加電梯對整個小區(qū)來說，絕對是利大于弊的。

不論是對一樓、三樓、還是六樓。

小區(qū)是電梯房還是樓梯房，對流通性來說有本質(zhì)性的區(qū)別。

一樓的損失是事實存在的，但卻可以通過一些方法來補救，去推進(jìn)這項便民的工程。

普遍的做法是，安裝電梯和后期運營維護(hù)的費用，一樓全免之外。

高層住戶或許可以給到一樓金錢上的補償，這筆錢可以作為一樓的裝修費，用來優(yōu)化空間環(huán)境，提高居住舒適度等等。

或者在安裝的電梯時候，盡可能減少對一樓通風(fēng)采光的影響，比如上海的南泉苑小區(qū)就設(shè)計了這種玻璃房電梯，一二樓全透明設(shè)計。

（圖源：普陀甘泉）

且電梯待機時會停在3樓，這樣對一二樓的影響就降低到最小。

其實對于老破小來說，內(nèi)部空間的優(yōu)化、和小區(qū)外面的整體翻新，也會大大提升房價。

現(xiàn)在上海的城市更新進(jìn)入精細(xì)化改造時代，既然老破小加電梯已經(jīng)是不可逆的趨勢。

一樓為了上海城市更新做出了自己巨大的犧牲，它們也理應(yīng)得到該有的補償。

加梯這件事，如何才能推進(jìn)得順利，更人性化兼顧更多老小區(qū)居民的利益和感受。

這向來都是一個復(fù)雜無比，需要不斷探索的社會問題。

以上為正文，來自微笑向暖

關(guān)鍵詞： 通風(fēng)采光