今年以來土地市場始 終處于低位,截至 6 月末, 50 強房企中仍有三成房企尚未拿地。 若是聚焦重點 22 城, 50 強房企中未拿地比例過半數(shù)。
【資料圖】
房地產(chǎn)行業(yè)對“人、地、錢”的依賴度極高。 土儲規(guī)模極大程度決定了未來的業(yè)績增量,新增土儲過少,有可能會導(dǎo)致沒有項目可賣,最終退出市場。
尤其對上市房企來說,土儲極為重要。 長期以來,上市房企估值與土儲關(guān)聯(lián)度較高。
據(jù)統(tǒng)計, 211 家上市房企中, 2021 年至今尚未在 22 城集中拍地城市中拿地的企業(yè)有約 88 家。
2022 年上半年,高達 82.5% 的上市房企尚未在 22 個集中供地城市拿,絕大多數(shù)為民營上市房企。
至今還在拿地的房企中,主要以國企、央企為主,且地方城投、平臺公司的 “ 托底 ” 現(xiàn)象嚴重。
2022年上半年,各大房企的投資力度和意愿顯著下滑,截至6月末,土地成交體量同環(huán)比下降均超五成,而隨著能級的提升,成交量價同比降幅也持續(xù)增大。
CRIC數(shù)據(jù)顯示 ,2022年前6月,新增貨值百強門檻44.4億元,同比大降58%;投資金額、建面百強門檻分別為15.9億和28.1萬平方米,同比降幅61%。
具體到企業(yè)來看,近九成房企拿地金額同比下跌,拿地企業(yè)中,國企、央企仍是土地市場的主力軍,民企幾乎隱身,地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。
就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言,國央企占比達到74%,接近75%的投資金額來自國企央企,尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當積極,民企則近乎“隱身”,拿地金額占比僅有25%,且集中在少數(shù)企業(yè)中,如龍湖、濱江等。
從已拿地的典型百強企業(yè)來看,除濱江等少數(shù)房企拿地金額維持正增長,萬科、綠城等拿地金額同比跌幅超過60%。
值得注意的是,雖然部分典型百強企業(yè)拿地金額同比跳水,但其在整體市場投資放緩的情況下仍在保持一定的新增土儲。
部分房企已近一年不曾拿地。
截至6月末,50強房企中仍有三成房企尚未拿地,若聚焦重點22城集中供地城市,50強房企中未拿地比例超過半數(shù)。
2021年2月,自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次,同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。
在集中供地的土拍模式下,土地拍賣邏輯與以往模式發(fā)生了根本性的改變。
截至6月末,百強房企投資金額的83%集中于22城,22城以外僅占17%,百強房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。
隨著22城重要性的增加,我們統(tǒng)計了211家上市房企,2021年集中供地至今的拿地情況。
結(jié)果發(fā)現(xiàn),2021年集中供地至今,有約88家上市房企尚未拿地,若剔除熱度最高的2021年第一批次集中供地,2021年第二次集中供地至今,有高達124家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地,占比約58.8%。
2022年上半年至今,211家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地的占比為82.5%。絕大多數(shù)為民營上市房企。
土儲對于上市房企的重要性不言而喻,企業(yè)估值與其關(guān)聯(lián)度極高。在這樣的背景下,已有部分上市房企近一年未在22城落子,一方面是在“三道紅線”政策下,不少企業(yè)融資端受阻,另外一方面,還是行業(yè)信心問題。
雖然今年二季度以來中央和地方對房地產(chǎn)政策進一步放松,在企業(yè)融資、拍地門檻、資金監(jiān)管、限購限貸等方面均有放松,但由于行業(yè)新房銷售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好,企業(yè)拿地信心依舊低位,二季度土地流拍與一季度相比,仍無實質(zhì)性改善。
從依然還在拿地的企業(yè)來看,濱江和龍湖是少數(shù)在集中供地中相對積極,且拿地金額排在行業(yè)前列的民營企業(yè)。
濱江上半年拿地幾乎全部來自杭州的兩輪集中供地,而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。
濱江集團方面表示:“公司之所以還在繼續(xù)拿地的主要原因,首先是財務(wù)穩(wěn)健,有比較充裕的現(xiàn)金流,歷來資金杠桿也不高,財務(wù)成本僅4.9%,其次是深耕主義下的客戶認可度?!?/p>
有“杭州一哥”之稱的濱江集團長期以來都是區(qū)域深耕的典型。2021年濱江實現(xiàn)銷售額1691億元,同比增長24.01%,超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%,銷售目標完成率112.73%。
濱江集團長期重倉杭州、聚焦浙江,以此穩(wěn)固基本盤,再適度加強省外重點城市布局,這一打法使其在如今的市場環(huán)境下保持了一定的拿地底氣。
濱江集團告訴我們:“濱江首先是區(qū)域品牌而不是全國品牌。”
他們至今的定位尚未改變。
龍湖集團與濱江略有不同,但總體仍是“深耕戰(zhàn)略”的受益者。
龍湖的城市深耕戰(zhàn)略最早始于2012年,當時企業(yè)在首次進入行業(yè)十強之后開始放緩布局節(jié)奏,將公司戰(zhàn)略升級為“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”,之后又 2013年將戰(zhàn)略刷新為“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”,更堅定地布局一二線熱點城市,發(fā)展模式由高增長轉(zhuǎn)向精耕細作,并一直堅持至今。
截至2021年底,龍湖進入的城市數(shù)量為69個,在同等規(guī)模的企業(yè)中偏少。與之形成對比的是,龍湖的單城市產(chǎn)能達到42.04億元,在同等規(guī)模的企業(yè)中是最高的。
值得注意的是,龍湖單城市產(chǎn)能最高在2017年,銷售規(guī)模首次突破千億之后,龍湖開始略微加快進入其他城市的腳步,促進規(guī)模的進一步增長,隨之而來的則是單城市產(chǎn)能有所下滑。
截至2021年底,龍湖的總土儲建面為7354萬平米,較2020年略降。
近年來,不少房企收縮區(qū)域布局,回到“深耕戰(zhàn)略”,聚焦核心城市。如建業(yè)地產(chǎn)持續(xù)深耕河南省內(nèi)三四線城市,弘陽地產(chǎn)開始回歸深耕江蘇省,祥生地產(chǎn)也回到大本營區(qū)域開始深耕。
房企們正逐步放棄一些城市,穩(wěn)固自身。
我們認為,短期內(nèi)國央企、平臺公司的強勢局面不會反轉(zhuǎn),仍是集中供地的主力軍。
隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對寬松,民企會更多的參與到土拍中,且地方城投、平臺公司的“托底”會有一定減少,主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力,且持續(xù)托底對于資金要求也較高。
對于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或是有效渠道。
未來土地市場的熱度能否恢復(fù),主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。我們期待民企們“復(fù)出”試水。
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