許家印

位于香港的灣仔告士打道38號(hào)大樓在2015年被恒大購入后，一直是許家印進(jìn)行短期抵押融資的提款機(jī)，直到2022年9月被債權(quán)人接管。

(資料圖)

近日，據(jù)香港公開文件披露，中國(guó)恒大（03333.HK）的香港總部大樓中國(guó)恒大中心已于9月6日被債權(quán)人中信銀行旗下的中信銀行國(guó)際（簡(jiǎn)稱「信銀國(guó)際」）委任接管人接管。

來自香港公司注冊(cè)處的一份《委任接管人或經(jīng)理人通知書》顯示，中國(guó)恒大旗下持有香港恒大中心的項(xiàng)目公司Pioneer Time，委任安邁企業(yè)咨詢公司(Alvarez & Marsal)香港董事總經(jīng)理黃詠詩及高級(jí)董事楊美莉?yàn)楹愦笾行牡慕庸苋撕徒?jīng)理人，2022年9月6日生效。

36氪注意到，香港恒大中心多次被抵押。據(jù)香港公司注冊(cè)處網(wǎng)站顯示，在2020年12月4日、2018年12月3日、2018年2月23日、2016年1月19日、2016年11月29日共5次發(fā)生了該棟物業(yè)被抵押登記的情況，而2020年12月4日正是抵押給了現(xiàn)在的接管方信銀國(guó)際。

一位在香港銀行業(yè)從事結(jié)構(gòu)化融資業(yè)務(wù)的人士表示，香港大宗物業(yè)及豪宅的抵押融資行為較為常見，但大多數(shù)案例融資的周期長(zhǎng)達(dá)5-10年，恒大中心短期滾續(xù)融資的情況較少見。

2020年11月26日，Pioneer Time作為押記人（Chargor）以該商廈作抵押向信銀國(guó)際貸款融資。據(jù)香港公司注冊(cè)處2020年12月4日的一份文書文件顯示，有關(guān)抵押貸款涉金額76億港元，借款人為恒大旗下全資附屬公司天基控股。

香港土地注冊(cè)處文件顯示，恒大中心業(yè)主仍為Pioneer Time，但登記資料顯示，接管人在其間具有物業(yè)的全部權(quán)益，包括租金收入、處置權(quán)益等。

有消息稱，接管人已將恒大中心于市場(chǎng)放售，估值約12億美元，約合94億港元（83.575億元）。36氪作者向恒大方面求證，對(duì)方表示暫未收到準(zhǔn)確消息。

如果該估值屬實(shí)，恒大香港中心不僅面臨被多次抵押，同時(shí)還存在估值價(jià)格不斷下降的情況。

2015年，香港恒大中心的前身為美國(guó)萬通大廈，許家印從華人置業(yè)劉鑾雄的手中購置，并以125億港元的收購價(jià)格，創(chuàng)下香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。

除了2020年信銀國(guó)際提供的一筆76億元抵押貸款融資，2018年11月，恒大也曾以旗下另一家子公司EV Wanchai 1 Land作為擔(dān)保人、抵押中國(guó)恒大中心以獲取80億元的貸款融資。

雖然相關(guān)貸款在今年較早時(shí)已解除質(zhì)押，但目前EV Wanchai 1 Land亦有文件正待遞交或存檔，以「委任接管人或經(jīng)理人通知書」，故而未知是否尚有其他債權(quán)人提出接管申請(qǐng)。

2021年8月，恒大曾開價(jià)156億港元尋求香港恒大中心接盤方，據(jù)港媒報(bào)道，恒大其后向越秀地產(chǎn)（00123.HK）降低售價(jià)至105億港元，但最終雙方未能成功交易。據(jù)香港商辦市場(chǎng)人士分析，當(dāng)時(shí)恒大中心的市場(chǎng)價(jià)格大概在124億至132億港元之間，但是出租率僅在80%左右。

2022年7月底，恒大再度標(biāo)售香港恒大中心，李嘉誠家族旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（01113.HK）確認(rèn)入標(biāo)參與，彼時(shí)市傳恒大中心估價(jià)進(jìn)一步降至約90億港元，從當(dāng)下信銀國(guó)際接管情況看，最終交易也未能落實(shí) 。

36氪從香港代理行人士獲悉，該筆交易由戴德梁行負(fù)責(zé)處理競(jìng)投標(biāo)業(yè)務(wù)。關(guān)于長(zhǎng)實(shí)為何放棄接手，36氪試圖聯(lián)系香港戴德梁行方面，但截至發(fā)稿，暫未得到回復(fù)。

9月1日晚間，中國(guó)恒大發(fā)布額外復(fù)牌指引，另外還披露了公司在香港的主要營(yíng)業(yè)地點(diǎn)進(jìn)行變更，自9月1日起變更至香港灣仔告士打道38號(hào)中國(guó)恒大中心15樓。

北京國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域的北京中信大廈由中信銀行母公司中信集團(tuán)持有，是北京市最高的地標(biāo)建筑。但接管恒大香港總部大樓后，信銀國(guó)際很可能不會(huì)長(zhǎng)期持有，而是繼續(xù)尋求轉(zhuǎn)讓、退出。

世邦魏理仕(CBRE Group)估計(jì)，今年上半年末，香港商辦市場(chǎng)的空置率為11.9%，為2003年第三季度以來的最高水平，有980萬平方英尺空置。高力國(guó)際(Colliers)統(tǒng)計(jì)，截至8月，香港高檔寫字樓空置率已升至12.3%。

第一太平戴維斯(Savills)估計(jì)，未來四年，香港甲級(jí)寫字樓的可租空置面積將總共達(dá)到1720萬平方英尺，而預(yù)計(jì)每年的租用面積將為100萬平方英尺，導(dǎo)致供應(yīng)過剩，面積相當(dāng)于近250個(gè)足球場(chǎng)。

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